一，住宅思维为什么做不了城镇化
 
    我们大家都知道典型的住宅操作模式，简单讲，就是“快速周转模式”，快速拿地，快速建房，快速销售。这实际上是一种快消品的逻辑，即把“地”迅速转化为“商品”。
    
    这一游戏的核心是两个，第一地段，有了好地段，商品自然不怕销售。第二是资金，好地段自然贵，所以，要有大量资金。
    
    幸运的是，这个行业开发了一种销售模式“预售”，于是开发商可以提前拿到钱，于是住宅就成了一个相对简单的游戏：地段，地段，还是地段！
   
    住宅的这一套逻辑，在城镇化项目中几乎完全不成立：
   
    第一，城镇化项目基本没有什么好地段，如果有，那早就被瓜分了。
 
    第二，城镇化项目基本上是长期项目，一做也许就要五到十年，走快速变现的路是走不通的。
 
    第三，城镇化项目中住宅只是一部分，而且销售对象主要是农民，赚不了什么钱的。
 
    第四，城镇化项目少则几千亩，多则几万亩，一个项目动则上百亿，所以，多有钱的公司碰到城镇化项目，都是穷人。
 
    第五，城镇化项目的大体量，注定了其中的业态是多元化的，不仅有住宅，重要的是旅游休闲，文化娱乐，养生养老，商业与产业等等，而这些业态的消费主体，很大程度不是当地农民，而是邻近城市的中产阶段，问题是，你如何让城市中产阶段开车一两个小时跑到这儿来？来了又如何呆得住？这都是住宅项目思想中完全没有的。
   
    第六，更关键的是，如何保障农民的权益？简单讲就是城镇化项目中成千上万的农民如何就业？让他们进工业园？那得有多少工业园！让他们在城镇化项目中进入服务体系？有足够的服务体系支撑这么多农民么？又如何让以务农为生的农民有足够的服务技能？
 
     如此等等问题，都回归到一个基本点，那就是城镇化项目不再是住宅思维所能够操作的。要命的是，今天的大部分城镇化项目，又是由一大批习惯于住宅开发的房地产开发公司主导，我想，这就是今天城镇化项目见不到到太多亮点的原因。
 
    当然，我们可以把这一切归因于国家政策的滞后，的确，比起城镇化对中国经济的作用来说，国家相关的政策是太不给力了。我们当然也可以把这一切归罪于地方政府的不作为，问题是，要让习惯于行政推动的政府如何作为呢？
 
 
    从战略上，我想说的是，当城镇化作为一种国家战略的时候，任何一家公司首先要做的，首先是思想上的转型，那就是彻底把玩住宅的那一套思路抛弃掉，认真从城镇化的趋势与属性出发，基于新的消费趋势与新的市场手段提出新的想法，才会有赢的希望。
 
 
   城镇化会不会改变中国的房地产公司的格局？我不知道，但我知道的是，中国最大的一批房地产公司，都是大批量“住宅工业化”的产物，更重要的，他们退缩到一二线市场，与政府联手玩“高房价，高回报”的游戏，至少在短期内，他们没有兴趣去做什么吃力不讨好的城镇化项目。
 
   正是在这样的节点，我们需要讨论一个问题，那就是中小企业如何做上百亿的城镇化项目？我的回答是，也许电商思想与互联网思维，能够帮助我们找到一些启发，特别是其中的互联网金融思想，能够帮助我们发现，城镇化的本质不再是一场传统工业革命的重演，而是一场基于互联网与电商的金融革命。