住建部近期发布《法治政府建设实施纲要（2015～2020年）》，由于系住建部两会后首次提及完善宏观调控，并出现至少10次“房地产”字眼，从而引起市场强烈关注。

　　住建部对调控效果不满意？

　　到底“完善房地产宏观调控”所指为何？有人认为是平常、习惯性用语，并无特殊意涵，我倒不这么认为，而判断其另有深意。

　　毕竟，今年全国一、二线城市截止8月24日，已出现单宗土地超过10亿元的地块300宗，其中溢价率突破100%的地王达到150宗。受此影响，仅一线城市地价连续4个月走高，价位更涨至令人咋舌之3.46万元/平米。尤其“糟糕”与令人忧心的是，这样的情况正逐步蔓延至三、四线城市，令人不免质疑：究竟是“去库存”还是“创新增”？

　　数据显示，8月份全国302座城市土地市场成交之平均楼面地价环比劲升46%，足可说明住建部所谓的“完善宏观调控”，指的正是面对当前房地产“非理性繁荣”，使宏观调控还需加强与完善。

　　供需的钥匙在政府手里

　　纲要提出“将建立全国房地产库存和交易检查平台，形成常态化房地产市场监测机制”。因此有相关专家推测未来政策开始“托底盖帽”，简言之就是确保房价稳定，使其“涨不上去，跌不下来”。更有专家把今年一、二线城市的房价飙涨，归咎于“供给短缺导致的报复性上涨”，并以北京为例，强调正是“供不应求”才使房价失控。因为截止8月30日北京可售期房住宅28932套，面积约398.7万平米，可售现房住宅套数32450套，面积约416.1万平米，两者合计亦不过6万套，按每月1万余的签售，消化周期不足5个月……云云。

　　在我看来，此一论述根本是“好了伤疤忘了痛”的“选择性失忆”，更完全忽略了“市场由供需决定”但“政策决定供需”的基本原理、原则。

　　若无“330”何来“325”？

　　那些满口“市场供需论”的人，难道忘了在08年“4万亿”效应渐趋势式微的2014年市场所呈现的低迷不振？当时即使“房价最坚固堡垒”的上海，部分区块也因久盘而产生8～10%甚至以上的跌幅，去库存周期超过12个月！如果不是当（2014）年9月30日中央紧急推出放宽二套房认定标准的“930”新政，使上海楼市下行趋势得以企稳；如果不是2015年3月30日“330新政”大幅降低限购、限贷、限售门槛，何来2015年第二季度开始的买气回暖→走高→坚挺，进而延续至2016年市场陷入连出台“325”新政都无碍其价量飚扬之“窘境”？

　　综上所述，决定市场走势的关键力量到底是什么？不言自明。

　　调控失效的真正原因是从未落实

　　当然，必需知道的是，“930”、“330”之操作模式只适用在需求仍旺盛的城市，绝大多数三线及以下城市，之所以历经两年“去库存”的政策“抢救”仍呈“药石罔效”之势，是因为其需求已然枯竭。好有一比：人死不能复生，再打强心针也只起到心理安慰的作用罢了。

　　因此，今天中央果真要有效解决、完善“房地产宏观调控”，避免当前状态持续蔓延，说简单其实可以很简单，就是严禁地方政府“关大门、开小窗”的阳奉阴违；调控“宁愿错放，不愿错杀”的姑息心态；斩断离婚与购房之间的纽带；存在“去库存”压力（两年以上）城市不允许新增建设用地；严格规范金融机构介入开发贷……。

　　如此这般“菩萨心肠、霹雳手段”，我就不相信市场不回归理性。毕竟，今天失控的根本不是房价，而是透过政策干预所扭曲形成犹如千钧之重的消费者恐慌心理。