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蔡为民:中华讲师网-蔡为民:失控的不是房价,是消费者恐慌心理
2016-10-17 2383

住建部近期发布《法治政府建设实施纲要(2015~2020年)》,由于系住建部两会后首次提及完善宏观调控,并出现至少10次“房地产”字眼,从而引起市场强烈关注。

  住建部对调控效果不满意?

  到底“完善房地产宏观调控”所指为何?有人认为是平常、习惯性用语,并无特殊意涵,我倒不这么认为,而判断其另有深意。

  毕竟,今年全国一、二线城市截止8月24日,已出现单宗土地超过10亿元的地块300宗,其中溢价率突破100%的地王达到150宗。受此影响,仅一线城市地价连续4个月走高,价位更涨至令人咋舌之3.46万元/平米。尤其“糟糕”与令人忧心的是,这样的情况正逐步蔓延至三、四线城市,令人不免质疑:究竟是“去库存”还是“创新增”?

  数据显示,8月份全国302座城市土地市场成交之平均楼面地价环比劲升46%,足可说明住建部所谓的“完善宏观调控”,指的正是面对当前房地产“非理性繁荣”,使宏观调控还需加强与完善。

  供需的钥匙在政府手里

  纲要提出“将建立全国房地产库存和交易检查平台,形成常态化房地产市场监测机制”。因此有相关专家推测未来政策开始“托底盖帽”,简言之就是确保房价稳定,使其“涨不上去,跌不下来”。更有专家把今年一、二线城市的房价飙涨,归咎于“供给短缺导致的报复性上涨”,并以北京为例,强调正是“供不应求”才使房价失控。因为截止8月30日北京可售期房住宅28932套,面积约398.7万平米,可售现房住宅套数32450套,面积约416.1万平米,两者合计亦不过6万套,按每月1万余的签售,消化周期不足5个月……云云。

  在我看来,此一论述根本是“好了伤疤忘了痛”的“选择性失忆”,更完全忽略了“市场由供需决定”但“政策决定供需”的基本原理、原则。

  若无“330”何来“325”?

  那些满口“市场供需论”的人,难道忘了在08年“4万亿”效应渐趋势式微的2014年市场所呈现的低迷不振?当时即使“房价最坚固堡垒”的上海,部分区块也因久盘而产生8~10%甚至以上的跌幅,去库存周期超过12个月!如果不是当(2014)年9月30日中央紧急推出放宽二套房认定标准的“930”新政,使上海楼市下行趋势得以企稳;如果不是2015年3月30日“330新政”大幅降低限购、限贷、限售门槛,何来2015年第二季度开始的买气回暖→走高→坚挺,进而延续至2016年市场陷入连出台“325”新政都无碍其价量飚扬之“窘境”?

  综上所述,决定市场走势的关键力量到底是什么?不言自明。

  调控失效的真正原因是从未落实

  当然,必需知道的是,“930”、“330”之操作模式只适用在需求仍旺盛的城市,绝大多数三线及以下城市,之所以历经两年“去库存”的政策“抢救”仍呈“药石罔效”之势,是因为其需求已然枯竭。好有一比:人死不能复生,再打强心针也只起到心理安慰的作用罢了。

  因此,今天中央果真要有效解决、完善“房地产宏观调控”,避免当前状态持续蔓延,说简单其实可以很简单,就是严禁地方政府“关大门、开小窗”的阳奉阴违;调控“宁愿错放,不愿错杀”的姑息心态;斩断离婚与购房之间的纽带;存在“去库存”压力(两年以上)城市不允许新增建设用地;严格规范金融机构介入开发贷……。

  如此这般“菩萨心肠、霹雳手段”,我就不相信市场不回归理性。毕竟,今天失控的根本不是房价,而是透过政策干预所扭曲形成犹如千钧之重的消费者恐慌心理。


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