【全经联年会专访】谢良鸿：房地产行业转型中的人才竞赛

谢良鸿先生  全经联理事、浙大网新置地管理有限公司计划运营副总监

2013年11月22日，“上海‘沪七条’出台后，上海在预售证发放方面明显收紧，加上限购限贷升级，焦虑房东一夜降价50万”这条新闻成为大家关注的焦点。随着国家对房地产行业宏观调控力度的进一步加强，原本热热闹闹的住宅地产逐渐“降温”，越来越多的房地产开发商把发展和投资的重点逐步转向商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产、医疗地产等新型业态的开发。房地产行业转型的同时，相关领域的人才需求及人才结构也在发生变化，也带来了房地产行业新一轮的人才竞赛，那么，在新一轮的人才竞赛中哪些人才会脱颖而出呢？ 

万科总裁郁亮曾表示，在今后的开发中，住宅地产将占业务的80%，而商业地产所占的规模不超过20%。虽然万科把商业地产所占规模只定为20%，但是对于曾经说过不做商业地产的万科来说，商业地产的第一步已经迅速迈出；保利地产将在未来3-5年加大对商业物业的投资比例，并逐步提高到30%，做大做好商业地产；金地集团将在2015年之前，提高商业地产投资比例到20%；甚至连海底捞、娃哈哈、杉杉集团等餐饮、消费品企业都已涉足商业地产。种种数据表明，越来越多房地产开发商把发展和投资的重点逐步转向商业地产，商业地产的价值越来越被众多的地产开发商所认识。

随着商业地产市场的持续升温，相关领域的人才需求必然随之增大，特别是复合型人才。由于商业地产开发比住宅更复杂，涉及到定位、规划设计、招商、销售、经营管理等环节，这就要求商业地产人才能身兼数职，一肩扛起。但在实际操作中，商业地产的销售和商业经营往往是脱节的，顾此失彼。大部分从地产行业出身的人只懂销售，但对商业经营却缺乏基本的了解，最后只能导致项目销售火爆而经营清淡。而从一些招商或经营管理公司招聘来的人才，虽然熟知商业行业，却不了解商业地产。目前绝大多数的商业招商经营管理公司，其人才尽管大多是具有购物中心、百货或超市大卖场行业经验，但这类人才和公司普遍不了解商业地产的特点，存在着“商业地产＝商业经营”的误区。比如对于销售型的商业地产，必须考虑独立店铺、独立收银、定位中低端或专业化业态，但是这些人才往往只有开放式卖尝统一收银的概念，对于中高档的百货大卖场有着明显的倾向。据调研数据显示，目前商业地产中精通商业运营、销售、管理的复合型人才尤为稀缺。

随着房地产行业的不断成熟，房地产业的价值链也正在发生变化，未来的房地产商必下在三种定位中选择，一是金融投资商，二是运营商，三是服务商，这也是从国外房地产市场发展趋势。从这三种定位来看，未来房地产融资、运营方面的专业人才将是人才争夺的焦点。

2013年10月29日，万科拟30亿入股徽商银行，宣告地产金融时代来临，万科成为银行的第一大股东能在一定程度上给其融资带来便利，在当前形势下，房地产商向银行借贷需要承担较高的资金成本，而且房地产本质依然是资金密集型行业，万科向徽商银行贷款能够分享它的收益。这表明房企直接融资已经越来越成为一种趋势。另一方面，在房地产调控的形势下，面临销售价格及销售去化的双重压力，加上地王濒出，土地价格越来越高，一些中小房地产企业资金尤为紧张，很多房地产公司都设立了专门的融资部门负责直接融资，甚至成立基金公司来打通地产金融渠道。在地产金融时代下，房地产金融人才将会一将难求。

商业地产开发的井喷趋势带来了运营人才的巨大缺口。根据某研究中心搜集的数据分析，全国目前在建和拟建商业体(CBD、SHOPPING MALL、旅游地产、酒店、购物中心、商业街、社区商业、专业市场、奥特莱斯)项目超过2000个，仅商业运营人才缺口都在2万人以上。在运营为主的商业时代，专业团队才是保证商业地产能够成功的重要保障。而目前，商业地产的人才问题却是短板，许多项目的管理层并没有操作大型商业综合体的运营经验，采用摸着石头过河的策略。由于普遍缺乏商业运营的专业知识和经验，现在的商业地产建成之后大都进入物业化管理状态，但如果一直陷入物业托管的局面，商业地产将后患无穷。因此，运营人才是大部分房地产企业最急需引进的人才之一。

2012年淘宝“双十一”的191亿成交额，创造了互联网的奇迹，也震动着房地产行业，紧接着，万科拿出在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14城的共10亿房源，在当时堪称史上最大规模的房产电商项目；保利也将北京、天津、广州等30城106个项目全部加入新浪房产电商易居购房网的保利地产品牌旗舰店，实行全程网络销售，在数量上和优惠程度上再度刷新了房产电商的纪录；万达集团也将要要进军电商，开设虚拟的“线上商业综合体”，万科也要拓展B2B电子商务平台。

在调控时代下，开发商需要快速跑量，而这一需求无疑与房产电商模式不谋而合，无论从优惠幅度还是宣传力度来看，电商都有传统销售无法比拟的优势。新型的房产电商模式在一定程度上实现了开发商“既降价促成交，又不失人心”的效果。目前，主要缺少能够全面了解及布局电子商务行业的人才，包括策划、品牌方面的人才。

国家调控政策的常态化，直接导致了房地产行业的转型，从国内的房地产市场发展来看，大部分开发商转向商业地产的开发，精通商业地产的复合型人才将一将难求；从国外房地产行业的发展趋势来看，未来的房地产商必定在投资商、运营商、服务商三种定位中选择，精通房地产金融、运营的专业人才将是接下来的热门人才；从互联网的发展来看，房地产行业的电商人才，将是将来人才争夺中的主要人才。归根结底，房地产的核心竞争是人才的竞争，没有人才一切项目都成为空谈。万科在2006年住宅产业化转型中，以引进原丰田住宅中国首席代表伏见文明拉开了序幕，而在这的房地产行业转型中，一场没有硝烟的“人才争夺大战”已经上演。