据媒体报道的售价500美元、1100美元的底特律房子在市区，但全都是治安差、环境乱、犯罪高发的区域，房子根本租不出去。市中心以外的许多卫星城环境非常好，房价不比美国平均房价低。华人想在这里买几套便宜房投资，必须自己花费大笔钱维修，还必须与市政府签订“房屋维修承诺书”，买房半年内必须按章维修，否则入狱90天及罚款500元。

　  美国还有高昂的房产税。各州房产税虽有不同，但基本上为房子市值的1%—2%。底特律的房产税较高，要在州税收的基础上再增加1%。美国购房者第一套房子的房产税一般为2%，但第二套、第三套的税收会更高，依此类推，具体税额各州规定有些差别。这也意味着购置多套房产将支出更多税收。

美国计算房产税的房屋的价值是由政府估价，通常都比较高。比如花500美元买了套房子，政府可能估价30万美元，所以每年买房人还要支付数千美元的房产税。底特律就业环境不好，投资环境也不好，除了汽车工业外，别的工业发展不好，吸引不了投资。所以，造成大量人口离开，很多房子空在那里，房价就大幅下降。虽然整个美国房地产市场已经随着经济复苏逐渐恢复过来，但底特律的复苏还遥遥无期。

随着国内房地产调控的升温，继出台买方征收20%房产税后，各省国五条细则也逐渐落地，3月底国务院办公厅下发了2014年6月前实施不动产登记制度和网络实名制，这些措施彻底击碎了房地产投机商在国内投资房产的信心，一闻国外风吹草动，立马跟风抄底团，今天是底特律，明天就可能是塞浦路斯。抄底还需谨慎。当地的治安环境、法律保障、税收政策是抄底前必须要评估衡量的。

另外随着中国行政反腐的升级，部分官员为了转移财产而一下子购置成百上千套的可能性也大大存在。前几日媒体报道有中国妈妈为2岁女儿在纽约买学区房，为的是上纽约大学或者哈佛大学，这让当地的房地产经纪颇为讶异，当然也不排除想急速转移财产的迫切心理。因此我国在明年实施不动产登记制度时，如何将海外不动产也纳入登记范围，这就是个艰难的任务。前不久，由于在澳大利亚买房可以不要交遗产税，转手便捷，很多中国投资者瞄准了澳大利亚的房产，当中国投资者在澳大利亚买房推高当地的房价后，澳大利亚政府开始着手限制中国人买房。

据笔者判断在今年依旧会涌现海外投资不动产的高潮，投资者的投资方向会向欧洲一些国家，例如奥地利、葡萄牙以及北欧的丹麦、瑞典等这些曾经移民率不是很高的国家。对于这些海外不动产投资的监管，中国也必须制定相应的法律条款加以制约，国外也会逐渐制定限制外国人购房的政策以免扰乱本国或地区的房价。

推高国人海外投资买房的另一大原因就是这几年来人民币对内贬值，对外升值的因素，

近年来国内通胀压力很大，物价高企，投资渠道狭窄，而人民币对美元汇率却不断升值，很多投资者认为此时将资金投往国外，不失为保值增值的好方法。

    另外，当前国内经济社会变革加剧，中小企业生存环境不够理想，私有财产缺乏保障，自身对未来缺乏信心和安全感，利用投资买房的契机可以移民，可以为自己留条“后路”。

很多企业家经过多年打拼，中小企业主大多有了千万元以上家产，但受到信贷、用工和国内外经济环境影响，当前中小企业普遍面临发展瓶颈，不少企业主对企业转型升级、长远发展失去信心，萌生退意。中国的企业家在财富积累的过程中，很多人都有不可告人的“秘密”，如向官员行贿、偷税漏税等等，经不起在放大镜下找差错。很多企业主担心将来会有“秋后算账”，通过移民给自己准备一条后路。因此通过金融创新手段以及国内的扶持中小企业政策倒逼中小企业转型升级已经刻不容缓了。

底特律抄底团折射出中国的投资者具有相当的盲目性和跟风性、炫富心理。国内很多富人投资外国房产其实是一种“围城效应”，有时候是把海外投资当作茶余饭后的谈资。美国的治安状况在发达国家中排名十分靠后，枪击事件时有发生。但是很多人还依旧热衷于去美国买房子，由于语言障碍、文化差异、缺乏朋友、难以融入主流社会等原因，住在那里的人大多数都会出现极大的心理落差和不适应感。因此，很多企业家热衷于投资房产加移民，其实是一种未经调查、较为盲目的判断。

投资海外房产不能只是简单地博资本升值。想要获得资本升值，投资者不要只是简单地去追涨，追涨是一件比较危险的事情。入市时机的把握很重要。另外，还要特别注重租金收益。绝大部分国家住宅房产的租金收益一般能达到5%～8%，这是比较合理的。如果租金收益更高，则意味着更值得投资。

投资海外房产并非有钱就可盲目介入。除了要有资金实力这个先决条件之外，投资者还应结合其自身的实际情况并对众多其他因素给予充分考虑后才可真正迈出步伐。跨国投资在技术上本身就比国内投资来得复杂得多，且各国的情况又千差万别，再加上是“隔山打牛”，在未做好充分准备前，投资者应慎之又慎。

无论是发达国家还是新兴市场，各国的房地产市场都有其自身的特点，既有值得投资的一面，当然也有投资风险的问题。投资者应首先明确自身的实际需求，要多了解相关知识，并应在寻求和委托专业机构的同时多比较和多分析，要进行综合判断，搞清楚自己为何要做出某种投资取向和选择，切不可跟风或轻信谣传，更不该被那些“炒作”所忽悠。另外还要考察服务机构的利益点在哪里。如果一家房地产经纪商仅仅只是靠卖房来获取收益，卖房便是他们的第一要务，那么他们的建议肯定不会中肯。因此在选择房地产经纪商的时候要选择较强专业实力并信誉良好的专业服务机构。

专家简介：

宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。