在上周三仲恺举办的城市发展高峰论坛上，惠州常客、国内著名房地产专家顾云昌发表了上述见解，他认为包括惠州在内的中国房地产，未来的总量还会上升，但增速势必放缓，改革红利和人口红利都在逐渐消失的眼下，政策开始变调转向去行政化，行业开始变形走向转型升级，市场开始变态迈向洗牌和低利润时代。

仲恺城市发展高峰论坛上，顾云昌发表了主题演讲。

   未来房地产将从过去的吃穿住行用的物质需求，转向非物质需求，精神需求、文化需求、健康需求、旅游需求，这就是房地产新的增长点。　　　——— 顾云昌

新常态下，房企必须创新、转型、升级，否则将在市场分化中惨遭淘汰。在上周三仲恺举办的城市发展高峰论坛上，惠州常客、国内著名房地产专家顾云昌发表了上述见解，他认为包括惠州在内的中国房地产，未来的总量还会上升，但增速势必放缓，改革红利和人口红利都在逐渐消失的眼下，政策开始变调转向去行政化，行业开始变形走向转型升级，市场开始变态迈向洗牌和低利润时代。

   红利消失，房地产进入低利润时代

   “我们国家现在已经进入三期叠加时代，第一期就是经济增速的晃荡期，第二个就是结构调整的阵痛期，第三个就是原有政策的消化期。”顾云昌分析，过去G D P的增长一直保持在10%左右，这两年，去年是7.5%左右，今年跌破了7%，经济增速明显放慢。

   与此同时，改革红利和人口红利也在逐步消失，上世纪80年代的人口红利，买房的都买得差不多了，现在这个红利正在走下坡路。靠改革开放产生的红利也在消失，投资、消费、出口，这三驾拉动经济增长的马车都在放慢。

   中国经济的增长现在进入新常态，房地产市场也同样进入新常态，从去年开始明显出现下行，正式吻别黄金时代牵手白银时代，进入低利润时代。他说：“一是市场变态，二是政策变调，三是行业变形。”

   市场变态主要体现在竞争加剧，企业在洗牌，房企的利润在降低；而政策变调主要体现在官方对房地产调控的态度上，明显的变化导向是去库存、去行政化、去一刀切时代；而行业变形主要是房企开始寻求产业转型，呈现出横向、纵向以及跨界的多元化，以及对于绿色、社区服务的探讨。

   顾云昌称，现在全国房价水平是供大于求，库存太大，房子卖不出去，进入买方市场。一是竞争加剧，二是洗牌，一些小公司不见了，有的被兼并了，有的被合作掉了，有的破产了。三是利润减少，过去黄金时代利润高达25%以上，现在净利润一般都是11%，甚至低至8.5%。

   “政策也在发生变化，过去的政策导向是打压房价，现在是稳定住房消费，我们现在的政策主要是去库存，还有去行政化，现在出台的政策还谈不上救市，而是松绑，把调控交给市场，减少行政干预。”他认为，行业在这样的环境下，都在思考，都在创新、升级，整个市场，逐步走向成熟。
   商业地产和养老地产是未来热点

   顾云昌特地谈到了在经济新常态、行业新常态之下，房地产的新机遇和房企出路问题。他认为当前去库存任务很艰巨，楼市要起来有难度。原因在于，一方面是楼市的库存还太大，另一方面是政策落实不到位，加上现在股市太好，有泄洪作用，成为制约去库存的重要因素。

   对于当前行业普遍提及的痛点，库存高企的担忧，他称，这是房地产市场进入卖方市场的市场常态化特征，这才是健康的市场，意味着购房者的选择更多，而效率更高，“这是房地产发展长周期中短周期的阶段性库存过剩而已。”

   他认为，未来房地产将从过去的吃穿住行用的物质需求，转向非物质需求，所以出路在于把住宅产业稳定住，同时要开辟新的消费热点。

   “惠州、仲恺的房地产，未来发展总量仍然保持上升，但是增速放慢，总量和增速放慢，不可能像过去那样发展，第二是差异化加大，房地产企业要创新、转型、升级，走差异化路线。”顾云昌进一步分析，在市场分化过程中，房企的转型势在必行，不会转型的，势必惨遭淘汰。

   在顾云昌看来，现在出现的卖方市场才是一种健康的市场，才是市场常态。优胜劣汰，留下好的企业，去掉差的，有利于消费者。白银时代来了，不是所有的企业都能赚到钱，一个真正好的企业，总是在坏的形势下活下来，发展起来，不要可惜，死掉的、淘汰的必然是有问题的。

   在房企转型方面，他给出的建议是，企业管理的创新，要提高决策能力，提高资本运作能力，提高管控能力，提高融资能力。产品升级方向可以走绿色化、服务化、差异化。