著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生在2016博鳌房地产论坛上表示，价格的自由涨落并非市场化，发展民营企业也并非市场经济。

　　市场经济有几个特点，第一，否定一切社会身份的差别，成交与否只取决于一个没有任何质的差别，只有量的差别，用货币单位表达的价格来决定。每一块钱都没有质的差别，只有量的区别，这个就叫市场经济。

　　第二，市场经济是要赚钱的，开发商流着道德的血液，房价也不能降下来。因为有了开发商的参与，因为有了分工，使消费者得到了比他自给自足的生产更大的剩余，这才叫市场经济。市场经济下的企业家的道德，就在于他们的参与使消费者得到了更大的福利，这才叫市场经济。当社会认同这个价值标准的时候，我们才叫走到了市场化阶段。但是我们现在，比如说政府从房地产地价中获取的好处、税收中获得的好处，并不是一种社会分工下使效率提高、成本降低，而使消费者获取更多的福利剩余的经济学概念，因此我们在这个问题上的市场化也还有很远的距离。

　　第三，市场化要打破垄断，当需求碰到唯一的供给者的时候，消费者是没有选择的，当供给碰到强制性的需求的时候，供给者也是没有选择的。经济学的三大基本要素，一个是劳动力，第二个是土地，第三个是资本，实际上我们这个要素的市场化还远远没有迈出实质性的步伐，政府还是唯一垄断的土地供给者，我们的财务成本，利率、融资还是控制在政府的手里头的，间接融资依然是房地产融资主要依赖的途径。

　　谈到去库存问题，陈淮表示去库存从深层次上其实是一种供求关系失衡的正常表现，房地产业供大于求和供不应求的反复交替，本来就是这个领域中常态的现象。陈淮认为，去库存问题的解决应该和几个方面相结合：第一，和城市结构的调整相结合，过去十余年的调控中，主要着力点在抑制房价。其实房价的异动，主要是沿海大城市和超大城市。今天的去库存化中，我们注意到的分化问题本质上仍然是这样一个二三线、中小城市、小城镇发展严重不足导致的。果我们简单地加大沿海超大城市的供给，在去库存化中消除这种分化，我们差不多在向全社会发出一个政府在号召人们更多地向特大、超大城市涌入的信号。我们一定要把去库存，着眼于中长期的大中小城市的协调发展放在眼里，作为去库存化的政策组成部分。

　　第二，去库存一定要和发展租赁市场密切结合。发展租赁市场是去库存必不可少的一个最重要的环节，这一点从去年末的政策体系中已经明确地提出来了，但是可惜的是在2016年，我们没有看到在发展租赁市场上，像去年末中央经济工作会议明确提出的那样，采取太多的明显举措。租赁市场既是去库存化的重要途径，又是合理配置住房资源、提高资源利用效率，满足中低端群体住房需求必不可少的组成部分。去库存化和大力发展租赁市场密切结合。

　　第三，去库存化要和鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求密切结合。从十二五起，我们重视住房保障体系，重视建保障房，在十三五开局的时候，我们又提出这个保障房建设要和棚户区改造更密切地结合起来，但是无论是十二五期间的3600万套保障房，还是十三五期间的棚户区改造，都是低端群体的保障含义。

　　第四，去库存化要和风险的合理配置密切结合，不是让一些国企把房子买下来持有着，那就叫去库存化了，房子还是闲着的。我们目前的间接融资方式，实际上就是一个风险集中的方式，直接融资就是在开发商和业主与货币提供者之间，除了银行之外，增加另外一个承担风险的投资者群体，当然房地产业更多的适合的是债权融资，而不是股权融资，因为房地产业自身并没有太多的固定资产。