餐饮投资专案评估作业系统表
1.开发选点:房屋中介、随机取样、租售广告。 2.初步洽淡:房产资料、业主资料、洽谈记录。 3.不动产权调查:建号、门牌、楼层、面积、用途、目前店名、所有权人、地址、他项权利、使用期限、主要结构。 4.建筑改良物所有权状、建筑改良物登记文件、建物测量成果图(地政)、现况建筑图面;鸟瞰图、平面图、立面图、结构图。 5.第一营商环境全景照片:主要街廓、次要街廓、附属建筑物。 6.店面识别系统规划:名称标志申请、色系考虑、促销形象。 7.初步评估与计划方针:经营轮廓、投资组合、简易规划图说。 8.营商环境研判:消费者轮廓、营商环境范围、活动形态、竞争同业。 9.开发现场勘查记录:基本资料、营商环境简述、营运研判、营建规划研判、厨房规划研判、粗略预算、法规检讨、招牌建议。 10.详细评估与规划建议:现场测量、现况建材、招牌、顾客动线、进货、垃圾、厕所、煤气、电源、空调、给水、热水、排水、保全、消防、电信、冷藏冷冻冷却形式、签约要件、预算精估、面积需求预测、店面成长空间计划、细部规划图说。 11.比价作业与施工规范订定。 12.整体企划书。 13.损益平衡分析:营业额、租金/售价、预付租金/资本化利息、年限、投资成本、利率、租金调幅比例、开办费用、杂支。 14.签约前投资审核。 15.高层简报会议。 16.契约签订:不动产租赁契约、房屋租赁契约、专柜协议书、招牌使用契约。 |
利率必须为5%的情形下:
最低净利额=固定投资额×16%:总营业额×5%,因此
平均来说,为了确保投资回报情形,在第一年度的回报率应至少3次,也就是说第一年开业后营业额的三分之一是固定投资的界限。