病症六：自住与投机失衡。投机是中国楼市难以驱逐的幽灵。房子本质上是供人居住的，但在中国的环境下更多的成为了一种投资品，被有钱人炒来炒去用以投机逐利。这一轮调控前，楼市投资和投机交易一度泛滥。调控中的“三限”政策（限购、限贷、限价）一定程度上压制了楼市的投资和投机。但政策总有人钻空子，有的限购城市办“假离婚”、“假社保”、“假纳税证明”甚至形成了“产业链”。《21世纪经济报道》9月19日就以《环首都经济圈房价猛飚调查：假按揭泛滥支撑》为题对这一现象作了披露。限购以后北京民间就有“离一次婚（买房）赚八十万”的“笑话”。

病症七：购房者收入与购房能力失衡。据国际货币基金组织（IMF）测算，我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一，但一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦。“当两辈子房奴（包括父母那一辈的积蓄）也要买房”成了当下城市青年的购房信念。大家知道，房价合理与否，房价收入比是国际上公认测算标准。关于合理房价，联合国人居中心提出的标准是：正常的房价与家庭年收入比为3：1；世界银行的标准是5：1。前总理温家宝2012年3月14 日全国“两会”答记者问上掷地有声的讲：“我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此调控不能放松。”温总的这一讲话给了民众对降房价的强烈期待。然而一年来的现实把百姓的梦想击得粉碎：市场听总经理的没听总理的，房价在继续上涨。二三线城市房价收入比普遍在15到20：1，一线城市甚至到了30：1。大家可以找找你所在城市居民收入和平均房价数据，测算一下房价收入比。

病症八：房价与租金失衡。“租房划算，但我还是要买房”成为楼市一怪现象。房价合理与否，还有一个通行的判断标准就是租售比。国际上衡量一个区域房产运行状况是否良好，租售比一般界定为160：1至200：1。即认为最低用160个月的月租金、最高200个月的租金可以购买一套基本户型（80平方米）为合理。超出和低于这个范围都不正常。房价如果低于160个月租金，说明房价较低，买房划算；如果高于200个月租金，说明房价较高，则租房划算。然而，当前二三线城市的租售比达300至400：1，一线城市中心城区甚至到了1000：1。这表明房价过高，租房相对而言更划算。但是现实是普通百姓放着租房的划算不要，挤破头当一辈子两辈子“房奴”也要买房，可见住房观念上的误区。

病症九：价格与价值失衡。从前面的分析已经可以得出判断：目前中国房价已经严重背离价值。今年8月份，网上有人撰文分析说，一个北京市的房地产总市值抵得上美国一年的GDP。而这和1991年日本楼市崩盘时东京的情形极为相似。

病症十：效率与公平失衡：市场火热难掩效率和公平失衡。正因为中国房地产积累了前述的这么多问题，加上行业发展中的灰色操作多，地方政府长官意志、决策水平低，开发商急功近利，不法商人见利忘义，造成房地产建筑领域规划不当和规划失败屡见不鲜。从资源利用效率来看，人们司空见惯的是拆拆建建，中国每年产生的建筑垃圾约占全球45％；中国房屋建筑寿命平均25年至30年，而欧洲为80年。还有商品房开发中的质量问题、土地和资源利用效率问题、房屋空置率问题、保障房建设及利用上的公平问题等等，使得房地产行业效率与公平存在失衡。一些地方保障房建设和利用上屡出腐败大案、窝案，所以我们看到有的城市和省份宣布停建经济适用房。

这次狼真的会来吗：警惕楼市“泡沫”风险

眼见楼市疯狂愈演愈烈，万科掌门王石最近在微博发声：“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”对于万科，王石称“万科能做到的：绝不拿地王、坚持主流住宅、提升质量、拥有现金流。”大家应犹记2007年10月份王石曾准确预见楼市“拐点”。

还有一个值得玩味的标杆性动向是，继8月下旬李嘉诚密集抛售高达410亿港元的中港资产后，9月28日香港文汇报又报道，李嘉诚旗下电能宣布将抛盘港灯再次套现305亿元“走人”。李嘉诚短时间内一再密集抛售内地物业意味着什么？

中国房价高不高？楼市有无泡沫？后市是涨还是跌？楼市从来都存在两种截然相反观点的交锋，各有一批代表性的代言人，他们在民间都有着广泛的拥趸。一些因为信了“看跌派”而没买房的人，面对房价持续上涨而发出“信志强，住洋房；信牛刀，住牛棚”后悔之言。不知道这是牛刀的尴尬，还是买房人的悲哀。

面对一个已经疯狂的市场，判断未来涨跌已无意义。因为市场已经脱离正常轨道。经济学理论和市场规律似乎已无法解释。无论是看涨还是看跌，在这样的市场氛围中，有钱人买房，没钱人当两辈子房奴也要买房。这里只想就当前楼市“泡沫”风险作提醒：

一是经济危机大环境下的资本泡沫。截至 2012 年末，中国广义货币余额(M2) 为97.42 万亿元人民币，居世界第一，接近全球货币供应总量的1∕4，是美国的 1.5 倍。M2占GDP之比近190%。截至8月末， M2 余额达到106.12万亿元。按照原央行货币政策委员会委员、清华大学教授李稻葵的观点，已存在“潜在的系统性风险”。

在资本泡沫浸淫中不断膨胀的房地产泡沫可能更严重。按“平民经济学家”牛刀的观点，目前中国房地产总市值已超过GDP的400%，而中国的GDP本身是有水分。然而，在中国目前过热的楼市环境下，温州和一个接一个出现的“空城”、“鬼城”似乎都不足以市场对形成“警示效应”。温州楼市价格已经连续24个月下跌，今年8月份温州商品房均价1.7万元/平方米，较2011年初价格顶峰时缩水26%，一半的高档房价格被“腰斩”。部分商品房因现价值已低于抵押贷款而遭弃房“断供”。 9月25日国务院调研组抵温州调研温州经济，楼市断供是调研组关注的重点。

二是住房保有量。1998年以来我国累计竣工住宅面积104亿平方米，目前中国城市住房保有量已达到人均32.7平米，户均1.02套，这还不包括未纳入政府统计口径的、保守估计不少于60亿平方米的“小产权房”。 2012年5月13日西南财大和央行共同发布的《中国家庭金融调查报告》，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平（美国为65%，英国为70%，日本为60%）。

三是房屋空置率。最近有机构公布统计数据，全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。据不完全估计，我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米，每年竣工商品房面积仍然高达15亿平方米。五年之后，我国城镇商品住房总存量将超过320亿平方米。即使考虑2025年之后超过10亿人成为完全城镇居民，人均居住面积则已经超过30平方米。虽然这一组数据遭到一些人质疑，但中国住房保有量高、空置率较高则是一个无法回避的事实。

在当前房价普涨的背景下，要让市场回归稳定，亟需建立长效机制，这已成各方共识。今年以来，高层关于建立房地产长效机制方面的信息不时见诸网络和媒体，而将于11月份召开的十八届三中全会值得期待。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第10期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com