文∕涂山青

“地王”上演“二重奏”？

尽管高层一再表态决不放松调控，今年上半年楼市却出人意料的走出一波回暖行情，成交量表现犹如小小的“过山车”──市场在度过龙年春节的冰点后，2月下旬开始试探性放量，至3月底释放完一轮刚需；随后市场稍稍转向犹疑观望，但由于受决策层由“抑通胀”转向“稳增长”的宏观政策刺激，以及预期的房产税开征后延和央行连番下调存款准备金及降息等因素的共同作用，5月中旬起，楼市销售急剧放量，少数城市再度出现排队抢购和日销记录，甚至创造出调控以来单月成交量之最。

回暖的不仅是商品住宅市场，土地市场在沉寂许久之后再次爆出“地王”。6月18日恒大地产以13.22亿拿下珠江新城D4-B2地块，楼面地价高达32968元/平方米，溢价8.2亿元，宣告了广州新一代“地王”诞生。

惊讶吗？且慢。还有更让你惊讶的。

7月10日，北京海淀万柳地块经历10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮对配建回购房面积的竞争，最后民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建1.64万平方米回购房的条件力压群雄。这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米，溢价率达40%。这一楼面价不仅创北京住宅类地块第一，而且还是全国第一。

前度“地王”今又来？

一边是中央强调调控不动摇，力促房价合理回归，一边是市场成交量在地方的频频动摇政策底线和微调中迅速回暖。

这真是一个疯狂的市场。

一边是库存高企、市场压力下不断传来长沙、杭州、温州、南京、武汉、鄂尔多斯、包头等地房企倒闭、老板跑路或自杀的消息，一边是土地市场上演且哭且笑的悲喜剧──5月初北京还有“地王”退地，6月以来却迎来新“地王”，且创地价新高……。

这真是一个混沌的市场。

近期土地市场上“地王”的频频问世，似乎是对住宅市场成交大幅回暖的呼应，共同在一二级市场上演楼市“二重奏”。

不疯魔，不成活！说谁呢，房地产呗。当前的行业和市场，除了楼市，谁还当得上这个称号。

“地王”再现说明了什么？

透过新“地王”问世的喧闹，从全国范围来看，与商品住宅市场成交量的“暖意融融”相比，上半年土地市场则“春寒料峭”，整体依然低迷，表现为供需双降，但冷中有热，出现较明显的冷热分化，即一线城市冷、部分二三线城市热，龙头房企和中小房企冷、部分标杆房企热。

据中国指数研究院的统计数据，供应方面，1－6月全国300个城市推地同比减少19%，其中住宅类用地同比减少32%；土地出让金收入6525.98亿元，较去年同期大幅下降38%。其中上海、北京的降幅尤为明显。上海同比急跌62.77%，收入排名也从过去两年的冠军下滑至第九位，而北京更是无缘榜单前十。倒是部分二线城市市场表现抢眼。高居土地出让金排行榜TOP10榜首的重庆同比增长20.6%，增长最大的是常州、南通和济南，分别达87.96％、86.10％和78.11％。

再看拿地的房企。一线房企在拿地策略上，今年上半年出现激进与保守的分化。其中恒大的表现最为抢眼。因为其一直秉持的优惠低价、快速走量的市场策略为其赢得了较好的现金流，上半年在拿地方面也属于最激进的。荷包暖和的恒大上半年共斩获地块32宗，耗资近90亿元。而一直稳居地产龙头的万科仅拿地15宗，保利8宗，中海实际获得地块仅4宗。更多的中小房企或是因为资金及实力的原因，或是对后市信心不足，拿地更为谨慎，多以与其他机构组成联合体的形式共同参与拿地。

上半年土地成交溢价率也不高。虽然6月份以来地块成交溢价率呈走高趋势，但成交价格并不高，这说明多数企业出价依然谨慎。中指院的报告称，今年上半年全国300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。例如，即便是挤入上半年城市土地收入“排行榜”次席的武汉市，上半年70宗地块就有62宗以底价成交。

分析了上半年土地市场三个方面的总体表现与特征，那么，我们又该如何看待广州和北京接连刷新纪录的新“地王”的产生呢？

据接近广州恒大项目操作高层的人士分析，就恒大珠江新城“地王”地块而言，既有地利又有天时还有人和的特殊因素：一是该地块位处属于中央国际金融商务区，是广州市中心的绝版地段；二是该地块是商业地块，而商业地产受调控影响小，近年一直处于快速上升期，广州优质的商业物业租售价格稳定和销售成交上涨，前景大为看好，因此倍受开发商追捧；三是广州珠江新城的商业价格已达到每平方米5万元以上，开发商考虑到项目拿到手后还需再过二到三年才上市销售，具有一定的升值空间；四是恒大近两年经营业绩稳健，融资渠道尚好，有现金流丰富的优势，有摘取“地王”的实力。如此看来，恒大此次摘得广州的“地王”既有地段和商业地产环境因素，又具有个案性质。而北京海淀万柳新“地王”的产生，北京业内人士也表示，海淀万柳地块如此高的出让价格并不具有标志性意义，北京土地市场近期出现的高溢价还是个别现象，而且大部分是一些非住宅类的小地块，市场不必过度解读，以免误导购房者恐慌性入市。

再放眼全国土地市场，无论是广州、北京还是其他城市，都还未出现大幅回暖的现象。下一步，假如宏观政策趋向于宽松，楼市成交继续回暖的话，开发商资金链不再紧绷，拿地的信心将会有提升，下半年土地市场或将延续6月份的升温势头。但如果这一轮市场回暖招致调控再度收紧，市场回归冷清与观望的话，那么土地市场仍不能看好。开发商须警惕的是“多情反被无情误”。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2012年第7期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com