一、房价“顶风”上涨的现象拷问 房地产业从来就是一个牵动广大居民、社会和政府敏感神经的“焦点行业”。刚刚过去的2009年，在全球性的金融危机并未根本性好转的情况下，中国房地产市场率先“复苏”，价量一路攀升，目前北京区域市场房价租售比达到1：1000，北京远郊区房价已普遍过万元。近一年来，全国很多城市房价也是一再刷新历史记录。 政策方面，2009年12月以来，随着政府“保8”目标实现无虞，政府开始出手治理楼市乱象，房地产市场风云激荡，预示着新一轮房地产市场调控的开始──温总理谈话、二手房税优“2改5”、土地新政、“国十一条”、存款准备金率上调、“国十九条”、“房产保有税”率先试点，物业税山雨欲来……。政府对房地产新一轮调控新政频出。 然而，市场似乎并没有理会中央调控政策。只是在2009年年底，中央调控政策密集出台之时，楼市出现过短暂观望期（价稳量跌）。春节假期一过，楼市便开始集体发力，价格继续上攻。3月召开的全国“两会”上温总理“要保持房地产市场平稳健康发展”言犹在耳，“两会”闭幕后的第2天，北京土地市场就接连诞生3宗“地王”。以至于民间发出楼市到底是“总理说了算，还是总经理说了算”的自嘲式的疑问。而房地产大佬任总说了：中国的房地产市场从来都是边调控边上涨，靠中央政策不可能把房价降下来。 近来，京城住宅商品房均价超过2.5万元，四环内均价逼近4万元。尤其是3月份以来，全国范围内出现房价“野蛮上涨（如4月初北京某楼盘一夜间涨价4000元，致使上千购房者围攻、抗议）和购房人疯狂抢购的局面。 楼市如此乱象，令百姓揪心，社会忧心，政府担心。有关楼市的“泡沫论”、“转折论”、“续涨论”、“崩盘论”，口水泛滥……。 二、背后三大推手分析 那么，2010年的中国房地产市场向何处去？成为房地产业和社会各界高度关注的热点和焦点。 房地产市场边控边涨的背后，真正的推手是什么？ 对于2009年的房地产快速回暖并创新高，我曾在其他文章（例如《关于2009年的中国楼市回想与解读》）中，先后从政策面（三大因素）和需求面（七个因素）两个方面作了十项分析。这里，笔者对当前政府调控下房价“顶风”高攀的背后利益博弈的三大推手稍作分析： 第一大推手：地方政府 毫无疑问，政府是房地产市场的一支重要力量。在我国房地产市场发展的早期，中央政府对房地产完全市场化的期望值过高，希望借市场化手段，以市场的灵活机制和效率，解决长期以来老百姓住房严重短缺的矛盾，因此，给予了房地产市场很大地扶持。1998年房地产全面市场化以来，楼市快速发展和价量一路走高，政府的支持起着重要的推动作用。虽然自2003年以来，政府出台了一系列稳定和治理房地产市场的政策乃至法规，但是，“保障房地产市场健康稳定发展”从来都是“主旋律”。中央政府出于拉动经济、改善民生的考虑，从来就不想打压房地产。 就中央政府而言，经济发展与民生幸福同等重要。政府决策思维的前提或者习惯是：首先要保证经济发展，然后是追求民生幸福。因为在政府看来，没有经济发展就不可能有民生幸福。因此，我们可以看到，2007年11月世界性的金融风暴袭来时，政府出于保障经济发展的目的，迅速出台了一系列促进经济发展的政策和措施。在房地产领域，是接连推出一揽子“救市”政策，包括连续降息、下调存贷款准备金率、降低首付比例，减收契约税、免收交易印花税和土地增值税，放开二套房贷限制、存量房贷7折利率优惠，等等。同时允许地方政府自行制定鼓励住房消费各种减免政策。 2007年11月至2009年一季度，是房地产市场因受金融风暴影响遭遇的短暂“寒冬期”。为了帮助房企“过冬”，各地方政府除了把中央政府的政策用活用足之外，自行出台的“救市”政策，其“智慧”甚至让人觉得不可思议。例如，购房办户口（很多城市出台了买房办理城市“蓝印”户口的政策），有些地方甚至将开发商的商业行为变成政府公务人员的任务──给公务员和地方干部分配卖房任务，“招聘制教师买房可转正式编制”，“发放购房补贴”，“买房者子女中考加分”，等等。 在这样的政策环境下，有一些地方政府为房地产“托市”的如此创造性作为，房地产市场这匹脱缰的“野马”若不再一次奋蹄狂奔，岂不有负苦心？正如社会舆论普遍评论的，地方政府是房地产市场背后的最大推手。 不得不承认，地方政府是房地产市场背后最大的推手。因为地方政府是房地产市场“繁荣”的大赢家── 其一，迅速获得高额的卖地收入，充盈地方财政。这无疑是推动GDP增长的灵丹妙药。据财政部公布的数据，2009年全国土地出让收入14239.7亿元，土地出让收入。 其二，房地产发展了，政府获得的相关税费当然随之水涨船高。 其三，一片片的小区建起来，一幢幢高楼拔地而起，商业因此而繁荣，城市面貌迅速改观，官员的“政绩”看得见，摸得着。 因此，在执行政策上，有利于房地产市场发展的，用足十二分热情；而中央政府的治理、调控政策，到了地方，则是“因地制宜”地执行了。不然，何以几乎每一次出台房地产重大政策，中央政府都要派出若干巡视组、督察组、检查组？ 第二大推手：银行 房地产是一个资本密集型市场。银行是房地产企业赖以生存的活水源泉。按普通老百姓都可以理解的道理讲，说到底，商业银行就是企业。银行的生存和盈利，就是从存、贷款利差中获利。在中国老百姓的节俭储蓄观念下（2008年我国居民消费率仅为35.3%，不仅远低于美国的70.1%，也低于同属发展中国家印度的54.7%），银行有足够的存款支撑，如何想办法尽可能地向社会优良资产和项目放贷，就成了银行必然的利益驱动了。没有了银行对国家金融政策执行上的“松绑”，和在放贷操作上的暗助，房地产企业立马成为沙漠中的水仙花。 中外房地产市场实践表明，房地产其实是一个高风险行业。但是，在高烧的楼市，日本、香港、美国房地产泡沫的教训不足以警示国人；1993年全民经商热潮下“楼堂馆所热”过后，无数房企倒闭、一些热点城市烂尾楼成片的现象，似乎也不曾发生过。开发商、银行和炒房人看到的只是中国房地产自1998年全面市场化以来的持续高速增长，巨大的利润诱惑。 正因为如此，在2008年金融风暴袭击下，中国房地产市场遭遇暂时的“困难”时，房地产大佬才敢说：如果房地产要死，那也是银行先死！看来，老百姓痛斥的“房地产绑架了银行，绑架了政府”，确实不是凭空冤枉了好人。 第三大推手：经济因素 2010年一季度，受通胀预期、物价上涨（一季度CPI达到2.4%）、利率倒挂（目前一年期人民币存款利率为2.25%）等不利因素的影响，也促使投资型购房比例迅猛增长，出现新一轮的炒房浪潮。自2009年7月以来，由于楼市率先“回暖”，房地产市场被普遍看好的预期下，投资和投机型购房的比例越来越大。海外热钱、股市资金和民间游资纷纷拥入。年底，北京市公布的数据，投资型购房比例在15％。这一数据在专业人士看来，是被严重低估了。春节后，在很多二线城市的售楼现场，人们可以看到无数的开着奔驰、宝马等豪车而来的购房人。 有人说，目前楼市这种“顶风上涨”，是逼政府掏底牌。个人认为，楼市这匹脱缰的“野马”如果不停下房价飞涨的脚步，也就离政府掏底牌的日子不远了。这一点，估计今年内会见分晓。 【作者资讯】涂山青，房地产资深策划人/培训专家。全球500强华人讲师，中国总裁培训网金牌讲师，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）首批特聘专家。中国房地产培训协会、中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国总裁培训网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等数十家家机构高级顾问∕培训专家。转载务请注明作者及出处。文章仅一家之言，欢迎交流。QQ：164227229；BLOG：https://tusq647.chinaceot.com；E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn 。