中山房企如何走出融资困境—11月1日朱耿洲“企业专家门诊”咨询顾问实录 作者：刘生文章来源：本站原创更新时间：2011-11-4 16:50:13 不仅银行对房地产信贷的收紧，还面临着“限购令”对房地产资金回笼的冲击，目前房地产行业可谓哀鸿一片。地处广东发展要地的中山市中小房地产企业如何走出融资困境？11月1日下午，中山市H房地产开发有限公司（简称H公司）的甘总和财务总监通过又一次接受著名房地产融资实战策划专家朱耿洲博士的“企业专家门诊”，从而找到了解决自身企业现在所面临的困境，这也是H公司第二次接受朱博士的“坐诊”。 H公司甘总是清华大学资本运营总裁班学员，曾在课堂上直接感受过朱耿洲博士的精彩融资策划方法、工具与观念，受益匪浅。甘总所在地产企业的重要发展策略及战略导向上，大体也是按照朱博士思路来运作。 H公司背景： H公司是广东中山市有一定实力的房地产开发公司，目前运作的项目是在市中心，周边是金融区、商业区、人口稠密的住宅区；资金投入是以自有资金与银行贷款两者兼合方式来投入开发。 H公司咨询问题： 1、重点咨询关于房地产开发的财税方面的筹划； 2、本次开发的项目有住宅区及大型商业，如何有效地、合法地分开经营，且减低税负比重？ 3、根据我司开发的项目如何在前期工作中能有效地、规律性地、合理地向各个有关政府机构备案项目的经济技术数据，由此可配合融资方面的工作？ 4、在现今国家政策的影响下如何着手向金融机构取得开发贷款，撰写可行性报告的技巧？ 5、现时金融机构有不同种类的流动贷款组合推出，我司该如何挑选有利于企业的贷款？ 6、现时融资利息成本昂贵，如何筹划降低成本？ 在听取的详细的H公司情况汇报，与明确了H公司的问题要求后，进入咨询环节，朱耿洲博士马上一一给予具体、专业、精准地回复。特别是朱博士在了解清楚了H公司运营项目后，将H公司问题归纳为如何破解企业税负问题及融资问题两大主要问题。因此，朱博士就重点围绕着这两个大问题步步解析H公司如何操作来规避要发生的风险。 首先朱博士在H公司节税方面给予了5点建议（部分建议应H公司保密要求，此处从略）： 1、节税策划要根据当地执法空间来设计； 2、税局就是研究税法来避免企业漏税，节税策划并非简单工作，耗费大量时间成本，处理各种关系（比如国土局、银行、工商等部门的协调） 有些节税可以通过一些法律程序，比如成立项目组、公司分立等等手段可以规避企业风险也可节省部分税收…… 其次在朱博士在H公司融资战略、运作技巧方面给予了9点建议（9点建议从略）。 第三，朱博士针对H公司如何与一个有80亩地产权人B企业合作方案，提出了以下5点方案： 1、成立一个项目公司，以将对B企业的建设成本抵一部分以后的经营权，产权归B企业，在产权方面有个隔离带； 2、企业兼并，但要拿出大量真金白银； 3、资产置换。用几乎“零成本”的方式可以解决自身与B企业的问题，既提升B企业的变现能力，又解决自身大量现金投入的问题，可谓一举两得。 （其它方案从略） 在后期开发此项目融资渠道上，朱博士也给出了12条建议： 1、可发行房地产信托； 2、找一些房地产方面的私募基金； 3、折中（将部分经营项目卖掉变现，负债率最好控制在60％，最高不要超过80％）； 4、融资租赁里的售后返租，以小搏大，反复使用，这种方法可圈可点，可充分利用长期贷款来满足项目长期融资需求 （其它建议从略） 甘总不无感触地说：“H公司目前的许多工作及重大战略与是朱博士给予的咨询指导观点相吻合的，包括一些策划理念都与外面请的策划公司是一样的脉络”。朱博士在对融资策划方案解析时提到企业财务风险管控问题，要根据企业自身的财务杠杆设计融资方案，H公司在当前形势下，要有一个稳健的财务政策（或者保守财务政策），不建议激进的财务政策。目前很多企业包括温州跑路企业在内，在财务政策上的激进导致实体的停滞或崩坍。…… 3个小时的“企业专家门诊”咨询，让H公司甘总及财务总监深感震撼，“3个小时可能解决了以前3年都没能想通或解决的问题；3个小时也为未来3年、甚至几个3年将要面临的问题提供了解决方案。”甘总激动地说。 随后，H公司甘总及财务总监一行，强烈邀请朱博士到他们公司做个整体内训，提高整体素质，比如通过财务管理使各个部门协调好，避免后面过多的纠错成本；通过财务手段避免一些盲目项目的风险。甘总也迫切希望朱博士能作为H公司的长年“企业咨询顾问”，来指导日后企业的发展。