客户：北京大学房地产高级研修班 地点：云南省 - 丽江 时间：2012/9/18 0:00:00 2012年9月18、19日，北京大学特地邀请著名房地产融资策划专家—朱耿洲博士来到云南丽江，为游学而来的“北京大学房地产高级研修班”学员讲学。学员在欣赏美景、舒缓压力的同时也一并将破解房企的融资渠道收入囊中。 目前楼市陷入“库存危机”，库存不仅仅指新房，还包括海量的二手房。从整体来看，开发商的库存和二手房市场的存量未发生根本性的变化，尤其在当前“金九”失色、滞涨隐现的趋势下，房企压力仍较大。 为了能使房地产企业走出困境，朱博士在讲课的过程中，不断地通过实战案例启发学员融资策划的思路，调动学员的积极性，充分发挥学员的能动性，使学员能真正把握融资策划、资本运作的精髓。尤其对一些创新的融资渠道，如信托融资、海外发债等等，朱博士尽可能详尽的为学员分析，以便学员能及时掌握。 在讲到房地产信托融资时，朱博士表示：进入2012年，房地产信托再度发热，在5.3万亿中受到市场关注的房地产信托规模达到6865亿，占总规模的13.46%。而作为房地产企业就更应关注信托融资。随后朱博士为学员解析了几种常见的房地产信托融资模式： 1、贷款型信托融资模式 信托投资公司作为受托人，以合同形式将市场中不特定投资者的资金集合起来，然后通过信托贷款方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并在信托计划期限届满时偿还本金。这种融资模式期限比较灵活，操作简单，利息能计入开发成本，但与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。 2、股权型信托融资模式 信托投资公司以发行信托产品的方式，募集资金，而后以股权投资的方式向项目公司注入资金；同时，项目公司或者第三方承诺，一定期限后，溢价回购之前信托投资公司持有的股权。此融资模式能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用，进而可以使公司达到银行融资的条件；其股权只要求在阶段时间内取得合理回报，不参加项目的经营管理，也不参与开发商分享最终的利润。但在会计处理上一般会要求附加回购，视为债权。 3、财产受益型信托融资 利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，将开发商持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，募集资金用来购买优先受益权，而开发商持有劣后受益权，保障投资人的利益。这种模式在条件成熟情况下可以过度到标准的REITs产品。 4、混合型信托融资模式（夹层融资信托） 是债权与股权相结合的信托融资模式。方案设计较为灵活，但交易结构较复杂，信托公司一般会对房地产公司的财务、销售进行监管，同时也会对销售额、施工进度等有一些考核协议。 最后朱博士提示：房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础，所以作为房地产企业更应该把销售要抓起来，盘活存量，增加现金流，这样才能真正达到融资的目的。 学员听完后，感慨万千。这么丰富的融资方法让房地产在融资的道路上大放异彩。听完朱博士的分析后，对信托融资有了初步的认识及了解，回去后认真思考信托及其他创新融资渠道，尽快为企业融资输送新鲜血液，为企业搭建融资平台。 朱博士两天的讲课，受到学员的一致好评。所教授的知识不仅能纾困目前的融资压力，而且在很大程度上拓宽学员的融资视野。朱博士的课程能充分利用经营管理、营销策划、财务杠杆等手段有效的与融资渠道、方法相结合，大大降低了融资成本，而且在谈判技巧上也能很快地促成项目合作，让学员大开眼界。