如何开发旅游地产？——高赢利旅游地产的策划规划方法！

熊大寻旅游规划公司/文

熊大寻旅游规划公司近年来发现，中国各城市排名前十的老板都在投资开发旅游、都在为投资开发旅游地产做准备。中国楼市场经历了黄金十年，目前已风光不在；中国实体经济经历了经济转型和互联网大潮的冲击，目前已举步维艰。国家经济在转型，企业实体也在转型，互联网太专业、进入太晚，实体经济很难赚钱，矿业能源腰杆不硬玩不动，股票市场十进九亏……。未来在哪里？旅游告诉你！

旅游业是二十一世纪最朝阳的行业，中国已进入中产阶级社会，从全民富裕导致全民旅游，旅游进入井喷时代！汽车时代的到来，消费社会的形成，玩乐思想的流行，微信炫拍的风靡，让旅游进入了史无前例的大爆炸时代！

春江水暖鸭先知，一些先知先觉、实力雄厚的企业率先进入旅游业，一开始兴奋莫名，原来在城市里搞地产，屁大一块地天价不说，还要好多人争来抢去。现在天大的一片地不仅价格低廉，而且无人竞争！中国人都有跑马圈地、占地为王的传统，以旅游开发名义这一占就是几千亩上万亩地！何其辉煌！短期怎么玩，中期怎么搞，远期怎么算，老板心里乐开了花。考察学习了、策划规划做了、合同也签了、资金也到位了，接下来怎么做？几乎所有的老板都该蒙圈了！

因为旅游业与其他行业完全不一样！

其他行业是开店经营，店在哪里吃哪里；旅游业是只此一家别无分店，一定要吃全国！

其他行业是同类产品竞争，即同类型的产品才存在竞争。而旅游业则是全品类竞争，即任何一个景区，你的竞争对手不仅是同类型的景区，更是所有类型旅游景区的竞争。竞争超级激烈！

再加上传统的认知是旅游业投资大、回报慢，如何快速赚钱？城市地产都难于消化，

旅游地产如何盈利？随着合同签定、投资开发在即，这些问题马上就成为旅游投资商挠头的大难题。

熊大寻旅游规划公司自己准备投资云南姚安县的古镇旅游，因为我们曾经成功策划炒作姚安，吸引来了姚安第一个外来地产商，熊大寻本人也成为了姚安县“荣誉县民”，合作条件很好。但是，我们进去一看，这个引来的浙江开发商投资开发了古镇，但是连年亏损，古镇平淡无奇，缺乏卖点。投了一千多年，想四千万转给我们，这就不是好项目了。如何迅速盘活古镇我们有很多办法，政府也相信我们能起死回生。但被浙江人横赚三千万，这种事情我们不干！最后的结果是，我们退出，古镇也无人问津，政府也没有办法。

这件事是一个教训，政府在进行旅游招商时，一定不要急功近利，不是有钱就能玩好旅游的。发展旅游的目的是为了打响知名度和吸引大量游客，不是投资金额的多少，何况很多老板乐意在房地产上投钱，旅游绝对是走过场的。好的资源被没有能力的人把持了，有能力的进不来，这个城市的旅游发展就彻底被耽误了。最好的办法是换届之后，这种不作为或低作为的旅游企业，政府一定要想办法让他出局。你的一千万、几千万事小，这个城市十几万人、几十万人的发展事大啊！他的旅游搞不起来，他就是不诚信，完全是来搞囤地甩卖的奸商，政府也不必对他客气。实在不行，按真实投资把它收回，重新发牌，请有能力、真心做旅游的企业来搞。现在大量的浙江老板在玩这种游戏，各地方政府一定要注意。

旅游地产，顾名思义，旅游在前，地产在后，一定千方百计把旅游做起来，生地做成熟地，熟地做成宝地，才能开发旅游地产。现在很多著名景区烂尾或成为鬼楼的旅游地产项目大部分都是因为没有按这个规则来做。不要以为在著名景区就可以省了旅游开发这个环节，著名旅游景区一般都是国家5A或国家级旅游名胜风景区，你想在中心区开发是不可能的事。最后拿到的旅游地产开发用地一定是离景区十几公里以上，基本上跟景区没太多关系了！所以，旅游地产开发商必须在自己的地块上大做旅游文章，必须把自己的地块拿出一大部分来认认真真做旅游，否则一来就做地产那是天方夜谭！一定老本赔光！

那么怎么对这块土地进行旅游开发呢？

首先，要研究项目所在地的历史文化和自然地理特征，从中找出特点、亮点和卖点出来，找出开发的主题概念出来。这一点听起来容易，实施起来非常难。很多旅游规划公司和规划院都会提与地方文化相结合，但绝大多数旅游规划方案和旅游策划方案的文化挖掘都流于形式，流于表皮，不外乎三种形式：要么把当地建筑元素在建筑上搞点穿衣戴帽、要么找几个民族少女载歌载舞、要么雕塑碑刻生硬弱智地体现当地历史，他们既找不到最核心的文脉，又提不出最吸引人的卖点。

熊大寻旅游规划公司认为，旅游开发不是文化考古，更不是复制历史，旅游开发的终极目的是吸引海量游客、发展地方经济。所以当地原有的历史文化只是我们创意的载体，我们一定要在原有文化基础上大胆创意、大胆策划，做到意料之外、情理之中、市场之需。创意策划出来的主题概念一定是超越了原有历史文化，一定是对游客有巨大的吸引力，一定是来源历史又超出历史！只有这样，项目旅游文化主题和定位的提炼才是正确有力的。原封不动的复制和雕刻，只能是愚蠢弱智的表现，在当地请几个熟悉历史的文人就可以策划好旅游了，还要这些旅游规划公司和旅游策划公司做什么？还要你旅游地产开发商做什么？！

其次，在找到正确有力的旅游定位和主题概念之后，就要把景区所有的旅游产品和旅游项目全部围绕这个定位和主题来创意策划和开发建设。形成一个统一强大的体系。所有旅游产品和旅游项目都围绕这个定位和主题说话，这样这个定位和主题才站得住脚，才有强大的说服力。旅游就是说服，要能说、会说、经得起说，这样的旅游景区才会成功。

光这样统一还不行，还要创意策划出震撼性的旅游景观和旅游项目出来，让其成为景区的招牌菜，这是旅游景区开发的核心秘密！这样的项目有一个足以震撼世人，有一个足以长治久安！这是熊大寻旅游规划公司的一个核心方法。之前全国的同行创意旅游项目都是做人们听说过、看到过的项目，完全谈不上创意。所以，我们一年要看全国各地的旅游规划方案上百个，几乎都是千篇一律、千人一面的雷同和相似。可以这样说，一个上千亩的旅游景区或者旅游地产项目，不用看原有的规划方案，我们闭上眼睛都能猜中90%的“创意”和“思路”。

上个月，熊大寻受邀参加一个饭局，寻甸凤龙湾两千亩旅游地产项目。老总刚想介绍，熊大寻说不用了，我告诉你你们的旅游规划方案上有什么项目：高尔夫、花海、婚庆婚拍基地、教堂、游艇、观光小火车、养生养老康复中心……，老板愣了，你怎么知道？是不是看过我们的方案？熊大寻告诉他，不用看，全国的旅游规划项目大概都是这个套路。你白花钱了！你别觉得冤枉，中国99%的旅游规划方案和旅游策划方案都是白花钱！根本没有动脑筋！老板按这些方案去开发建设，全国就会有成千上万个几乎一模一样的旅游景区和旅游地产项目，结果只有一个，找死！

正确的旅游策划和旅游规划方法是什么？正确的旅游投资开发思路是什么？举个例子，比如在四川松藩的旅游地产，熊大寻旅游规划公司怎么策划呢？松藩是岷山最高峰雪宝顶的所在地，岷山自古被称为海内昆仑，上古传说是天庭所在、神仙居所。加上这里是松赞干布迎娶文成公主的重要节点城市。所以我们把这个项目定位为“天空之城”，既吻合地理特点，又结合了浪漫爱情。让我们看一看天马行空的创意如何紧密结合逻辑严谨的商业，成就一个成功的旅游地产策划经典：

天空之城定位策划：

SWOT分析

优势

项目正对九黄机场大门，也是自驾游必经之地，每年上千万人流提供项目潜在的人气。

项目所在为川主庙镇区，有一定数量的旅游项目和接待设施。

项目所在地松潘县历史文化丰厚，作为旅游城市其城市建筑外观已有相当品质。尤其松潘作为海内昆仑岷山最高峰雪宝顶所在，神话传说中的天宫瑶池所在地，这一文化可为我所用，打造极富吸引力的旅游项目。

劣势

项目远离松潘城区，缺乏商业人气和旅游配套，如果本身不具备强大的旅游吸引力和人气聚集力，势必造成销售和招商上的较大压力。

项目地块较小，作为旅游项目缺乏足够的体量和规模。

机会

松潘作为成九旅游线中继站和中转地，缺乏震撼性的观光景点、主题酒巴和特色温泉项目。如果项目能策划创意出对应的项目，势必填补松潘及成九旅游线及九黄旅游区的功能空白，分流数百万人流的消费群。

周边项目藏文化有余，而特色不足。天宫瑶池文化可作为创意基础，结合温泉、酒巴和震撼性建筑景观的填空策略，可做出独具旅游吸引力的项目来。另外，松赞干布和文成公主的文化仅体现为雕塑和传说，松潘作为一代王者冲冠一怒为红颜之地，如能深挖创作，可把爱情文化体现在项目中，做出爱情主题的旅游项目来。

如果结合上述两大机会，打造出一个震撼性的旅游地产项目来，其主题、外观和体验可谓天下无双！则不仅能分流千万客流、迅速卖盘，更重要的是能快速形成开发商企业品牌，打响知名度和美誉度，为今后发展创造巨大利好！

威胁

项目远离旅游核心区九寨沟，如果核心区有项目率先打造震撼性的观光景点、主题酒巴和特色温泉项目。如果我们不抓住上述机会，被人抢先占有，则势必让项目错失重要发展机遇。

藏文化在周边项目比比皆是，熟悉产生轻视，游客期望更加新奇特的文化和项目，松潘除了藏文化，还有两大文化可深挖：一是天宫瑶池，二是爱情文化。如果被周边项目捷足先登，则会对位置远离历史文化核心区松潘的本案造成屏蔽和困难。

结论：将天宫瑶池与爱情文化合二为一，结合温泉和酒巴业态打造出一个既填补市场空白，又具有震撼性体验的旅游地产项目，在品牌文化和旅游体验上占领制高点。形态上是震撼视觉的天空上的城市即天宫，功能上是超越想像的空中温泉和爱情酒巴，形成强大的市场号召力，紧紧抓住千万人潮的旅游商机。

形象广告词：人望天方高！

形象定位：世界奇观，天空之城

案名：天空之城

促销口号：天空温泉，爱情圣地

市场定位：九黄旅游区旅游目的地、爱情主题休闲度假区

功能定位：中国唯一天空爱情温泉旅游小镇

定位依据：

一、松潘为四线城市，楼盘远离松潘，虽毗邻机场，但缺乏足够的销售拉力和购买动力。因此，必须让楼盘增加足够的卖点和吸引力。自驾营地不过是常规旅游配套，还谈不上是旅游项目，本身缺乏魅力和吸引力，很少有人会冲着“自驾营地”千里而来，何况露营者为极少人群，不能带来足够的人气和品牌效应。另外，自驾营地不过为自驾客提供停车露营的场所，门槛过低，周边沿路的项目都可以做到，特色个性不足，替代性太强。终其努力不过是让项目成为一个平庸常规的旅游配套项目。

   而打造天空之城爱情温泉旅游小镇，以强大的功能和形象让项目成为旅游目的地和指名消费项目。不仅丰富当地旅游文化内涵，更是添补当地旅游功能空白，并且以超越想像的新奇特的观光和体验吸引海量人群。成为九黄旅游带一大旅游亮点，对楼盘的租售将起到至关重要的作用。并且对开发商品牌贡献巨大，一个项目就足以扬名天下！

二、九黄旅游区是世界级旅游观光区，每年客流量达上千万！但是缺乏主题突出、体验丰富的休闲度假项目，九寨天堂及甲蕃古城项目及品牌已老化，缺乏新奇特的景观和体验项目。项目天空之城的建筑外观、爱情圣地的文化内涵及天空温泉的新奇体验，将添补九黄旅游区的旅游功能的空白，增加一大亮点。

三、松潘作为九黄旅游区的重要过境地和中转地，其历史文化丰厚，古城景观蔚然，作为旅游城市观光旅游已然成形，但是缺乏过夜旅游项目和休闲度假项目。尤其酒吧文化没有形成，天空之城以天空之城的外观、爱情文化的内涵和天宫瑶池的神奇，将大大丰富松潘旅游文化和旅游功能，尤其沿河爱情大道和爱情主题酒巴将完善松潘及九黄旅游区夜间旅游。

LOGO建议：

  LOGO即标识，标记和识别之意，一个LOGO如果不能起到标记和识别的作用一定不是好的LOGO！LOGO一定要体现“天空之城”的案名，让人一望便知，既能体现楼盘的特点，同时又具有内涵和美好的联想。不能看不懂、不能过份抽象。结合本案创意的天空广场的彩云图案，LOGO图案可在祥云之上有一个极为简约概括的中式房子的造型，体现云上的房子和天空上的房子。好的楼盘产品自己会说话，建议今后外协公司不要另行一套去创意，楼盘建筑及景观已把创意做足，大家把楼盘产品忠实地表现好就是好创意了。

卖点提炼：

九黄旅游区一年上千万游客量，人流即财流！谁能抓住这么宠大的人群谁就能创造巨大的确良财富！但九寨沟和黄龙都是观光型景点，周边缺乏极具特色的休闲度假项目、夜间消费项目和冬季旅游项目，本案以极具特色的观光、休闲和体验旅游项目填补其市场空白，释放千万人流的巨大消费潜力！

空中温泉创造世界奇观！——空中温泉你泡过吗？

本案根据海内昆仑即岷山最高峰雪宝顶在松潘的事实，根据民间传说，天宫瑶池在昆仑之顶，创意了天空之城项目，并在项目中首创了世界唯一的空中温泉！泡温泉在高达30米的空中，如天镜浮空，如神仙逍遥！前所未有的体验形式，将成为万众瞩目的热点话题，将制造巨大的消费热潮，创造海量财富！

天空之城超越所有想象！——空中城市你见过吗？

天空之城沿路建筑皆为各具特色的藏族彩绘，每间房屋皆不同其他，五彩缤纷、鲜艳夺目，堪称世界彩屋第一街！房屋外沿街是长达数百米的天空广场，彩云图案遍布广场，远观近赏如同漂浮在七彩祥云之上的天空城市，好似如梦如幻的海市蜃楼。第二排建筑从河岸边看过去如同布达拉宫般壮阔雄伟，腰线上一排白云浮现，建筑如腾云雾之中，两面看上去都如同天空中的城市。天空之城的建筑奇观，迅速抓住人的眼球，每年上百万空港客流及数百万自驾游客必经之地，必停之所，必玩之处。

爱情圣地打造天长地久！——爱情大道你走过吗？

本案根据松赞干布和文成公主的爱情故事，将沿河步行道打造成天长地久大道暨爱情大道，将中国古代著名情侣的家乡的土、石、木采集铺设于道路之上，建成中国唯一的情路。天下情侣走一走，爱情才能天长地久！其形式、内涵及体验世界首创、震撼心灵！必将成为天下情人的祈祷爱情的朝圣地和海誓山盟的蜜月圣地。

空中天街体验天宫集市！——天上街道你游过吗？

五百米商业步行街以“天街”形式震撼呈现，街道不再是司空见惯的石板地砖，而是天空白云！白天走在蓝天白云上，傍晚走在彩霞满天中，夜晚则走在星星月亮上！超越想象，体验震撼！购物不再重要，街道成为目的！

祈福泡池泡出爱情事业！——祈福泡池你玩过吗？

首创主题温泉泡池，如永结同心、白头携老、海枯石烂、相濡以沫、子孙满堂、步步高升、财源广进等等，每个泡池都通过巧妙的主题景观打造，每个泡池都给人一个好处，制造心理卖点，让人趋之如鹜。

爱情之山见证感天动地！——情人山你看过吗？

天空之城对面就是松赞干布和文成公主化身的情人山，从项目现场看过去，主山整个山形如王者端坐，最高峰恰似王者之头，而另一座曲线玲珑的山梁则从左到右斜靠在主山之上，恰似是婀娜女子躺在健壮男士怀中，是谓情人山。是松赞干布和文成公主的爱情感天动地，使山形地貌发生变化使然。是见证爱情不老、祈求天长地久地圣地，是天下有情人恋爱、蜜月的必到之地。

爱情酒吧爱到如痴如醉！——爱情酒吧你泡过吗？

沿河为爱情酒巴一条街，每间都有一面墙壁材料与天长地久大道一样，从著名情侣家乡取土取石取木装饰而成。每间酒巴都有一个情人墙，主题和材料各不相同，并且每间都正对情人山，对酒当歌、留连忘返，今天泡一家明天换一家，全部玩遍才尽兴，制造长时停留和重复消费。

海陆空中心千万人必经之地！

天空之城正对九黄机场大门，紧邻成都至九寨沟公路，岷江源流经地块。依托松潘古城，可谓海陆空交通的咽喉，是每年上千万游客的必经之地！加上项目具有空前吸引力的创意旅游项目，天空温泉、爱情酒巴、情人山和天街天城的建筑奇观，填补了九黄旅游区的功能空白，势必成为人流的聚宝盆和财富的制高点！