《解析商业地产动线规划和实施策略》

课程说明

动线规划是商业地产项目的核心，动线决定项目的生死。因动线的设计规划不当导致开业即死的项目比比皆是，其重要性不言而喻，也是商业地产项目的命脉。

动线原是建筑与室内设计的用语之一。是指人在室内室外移动的点，连结起来就成为动线。在商业地产中，动线是指商场通过布局使顾客自然行走、购物的轨迹，是顾客在商场里流动的线路。良好的动线设计可诱导顾客在店内顺畅的选购商品，避免卖场产生死角，提高卖场坪效；合理的动线设计也是保证商业地产项目运营效率、提高租金价格的前提。可见动线的特殊性和重要性。

业态规划和品牌落位,无不是动线规划的归宿，无不是为了落实前期定位的合理性。定位塑其性质，业态成其结果，品牌则将其完全体现。我们通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及商户入驻需求四个维度的分析，将商业地产项目的流线、业态规划与品牌落位等寻求最优化的均好的方案。

 培训对象

各房地产开发公司、商业地产开发公司、商业地产投资公司、地产投资公司、商业地产策划咨询公司、商业管理运营公司、商业地产规划设计公司、商业地产物业公司等等，各公司的董事长、商业项目高级决策人、高管、项目开发负责人、项目操盘人、商业地产策划人、商业运营管理高管等等。

基本课时计划

二天共十五小时。上午9：30-12：30，下午13:30-18:00. 上下午课间休息一次10分钟。

课程内容设置的要点

1. 商业地产的动线设计规划的准确认识和基本规律

2. 商业地产的动线设计规划操作的实操具体要求

3. 商业地产的动线设计规划的案例处理

课件纲要

一、商业地产动线的基本认识

    1、商业地产动线的基本概念

    2、商业地产动线的基本体系

         2.1外部动线: 外联开口/通道；客车动线/停车场；行人动线；货车动线/卸货场；

         2.2内部动线：平面动线；所有营业区域含室内外的平面动线；建筑体内垂直动线；

                                垂直动线

3、商业地产动线的基本特征

      可见性—— 容易看见各个商店

      可达性——容易到达  很便捷

      可识性----容易辨识  不迷方向

二、商业地产动线设计规划的基本原则

（一） 交通优先

       1根据城市路网合理规划动线与建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置；

       2人车分流，车流和货流全部从场地周边进入地块和建筑点和线。

（二） 内外结合

       1、注重内外沟通，脉络清晰；

       2、注重立体人流的自然顺畅，合理分配关系；

       3、避免盲区和死角；

        4、合理设置宽度。

（三） 主次分明

       1、主动线与各功能分区顺畅连接

       2、主动线与各主出入口、外围主干道顺畅连接

       3、主力店、次主力店及独立商铺的顺畅连接

（四） 分区清晰：

      1、按业态彼此之间的功能对应关系布置；

      2、根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态；

      3、遵循建筑设计的基本规律。

（五）回环度高

      1、回环度的判定

      2、回环度的体系

三、商业地产动线规划的评估方法

      1、动线因素评估的权重设置。

       2、动线规划要项的基本定律。

四、当前商业地产项目动线规划出现的一些重要失误

（一）外部动线问题

       1、人车不分流，客货不分流  

              案例1 案例2 

        2、车流人流交叉

              案例3、案例4、

       3、主出入口位置不当

             案例5、案例6

        4、主入口临街过远

               案例 7  案例8

        5、主临街面被隔离

              案例9 案例10

        6、下沉广场设置不当

              案例11、案例12

        7、停车场位置不当 

              案例13 案例14

         8、卸货场位置不当

              案例15、案例16

（二）内部动线问题

       1、主出入口不当

            案例1 案例2

       2、视线不好无法引导

             案例3 案例4

       3、位置感不强容易迷路

             案例5 案例6

       4、回环度差产生死角

            案例7 案例8

       5、主次动线不分、动线凌乱

             案例9 案例10

       6、动线不分级别

             案例 11 案例12

       7、内外不接合

             案例 12

       8、不与业态结合

              案例13

五、动线设计规划的基本策略

       1、一体化规划原则, 与城市交通衔接、兼顾建筑的整体性、将平面与垂直动线、

               业态落位、商业空间等统一整体规划。

        2、突出动线对客流引导作用、增强动线对聚客引客主动意识。

        3、明确各功能分区、建立和促进各分区的客流分配与共享

        4、遵循商业运营规律尊重商业经验。寻求综合效益。

         5、照顾商业地产开发租售比区间的衔接和增效

                  案例1 、案例2 、案例3 、案例4、案例5；

六、实施动线规划设计的可行性操作方法

   （一）地块分析与外围动线导入的策略

        1.地块商业价值分析

        2.地块客流导入的方法

             案例1 案例2 案例3

   （二）一体化的规划动线体系---内外和分区动线

        1. 一级动线（主动线）的系统建立

                案例1 案例2 案例3 案例4案例5 

         2. 业态和功能分区与一、二级（次动线）及以下动线系统衔接

              案例1 案例2 案例3案例4 案例5

         3. 垂直动线系统与各建筑体、功能区、竖向业态的衔接

              案例1 案例2 案例3 案例4

  （三）动线体系与业态的结合规划

         1. 动线体系下的业态落位、业态运营要求下的动线体系

         2. 业态落位的一般规律

         3. 业态落位与动线与建筑的衔接

              案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

  （四）动线与导引系统

         1. 视线与动线

         2. 导引系统的建立

         3. 空间设计与动线一体化

             案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

  （五）反复优化与调整

             案例1 案例2 案例3