引子

第一节 商业项目并购的种类与及其选择的要点

一、直接收购项目公司资产的方式与模式

二、直接收购项目公司股权的方式与模式

三、股权并购与资本并购的异同点

案例：领*为何能以26%的折价买下万*旗下最好的商场中心

第二节 商业项目收并购程序与尽职调查的操作

一、项目收并购的基本程序

二、并购调查&并......购整合

三、商业项目收并购尽职调查的清单与操作

以凯德为案例：“玩转”商业地产的“核心”是什么？

第三节 商业项目收并购估值中的核心财务指标

一、资本化率Cap R.......逻辑与管理之道

二、物业净收入NPI/NOI营运净收入的指标计算逻辑与管理之道

三、项目税息折旧及摊销前利润（EBITDA）指标计算逻辑与管理之道

四、会计利................算逻辑与管理之道

五、项目投资回报率(ROI)指标计算逻辑与管理之道

六、项目投资额的净现值NPV指标计算逻辑与管理之道

七、项目投资..........标计算逻辑与管理之道

八、WACC加权平均资本指标计算逻辑与管理之道

第四节 哪种估值的方法更适合商业项目的估值

一、商业项目的估值是否适合“成本（资产评估重置）法”

二、商业项目的估值是否适合“比较法”

三、商业项目........法”

第五节 商业项目适合的估值方法与应用的案例

一、“直接资本化法”在商业购物中心估值中的运用与难点突破

二、“收益乘.......与难点突破

三、“直接资本化法”VS“收益乘数法”在估值中的优劣

四、“折现.....................值中的运用与难点突破

五、“租期及回收金额折现法（T&R）”在商业购物中心估值中的运用

六、商业地产估值方法的计算过程与适用范围

第六节 影响项目资本化率水平的专业方面因素

一、折现率/投资回报率/投资机会成本的影响因素

二、项目NOI的增长率（g）的因素影响

三、资本支出CapEx（维修）支出等因素影响

四、项目风险水........影响

五、影响项目资本化率水平的专业方面因素

第七节 影响项目估值资本化率的现实业务因素

一、城市级..................务影响因素

二、租户类别、提升空间、所处阶段的现实业务影响因素

三、供需关系、利率水平、经济周期的现实业务影响因素

第八节 商业资产价格估值中如何确定资本化率

一、“市场可比案例对照法”确定资本化率

二、“加和计算法”确定资本化率

三、“投资收.........定资本化率

综合案例：“成都大*城”项目估值为何是33.23亿元

综合案例：购物中心“长沙览*城”的估值敏感性

综合案例：购物中心“杭州西溪印**城”的估值敏感性

综合案例：购物中心“青岛*象城”的估值敏感性

第九节 商业项目收并购过程的风险与管控措施

一、项目收并购中谈判策略与谈判要点解析

二、项目收并购交易支付形式的优先选择

三、并购中.............节点与风险管控

四、股权（资产）交割环节财务税务风险的防范

综合案例：商业地产项目估值与并购风险防控解析

第十节 并购后商业项目的资本化率与回报管理

一、商业地产（购物.........的两大构成管理

二、影响购物中心资产价值“短中长”回报因素的管理

三、“并购”找到企........的合理目标

四、“并购”是企业资产配置的“核心”

课程总结