人物简介

    曹建海，1967 年出生，经济学博士，中国社会科学院研究生院教授、博士生导师。2010 年 12 月被30 万网民票选为“中国互联网九大风云人物”之一。

    他建议，业主不要闹事，企业不要误判，政府不要救市

    这是一个平淡的“金九银十”，北京市朝阳区大多数房产中介门前依然冷清，橱窗内空空荡荡。而往年的这个时候，橱窗里应该挂满了待出售房屋的简介和价格。假如询问工作人员那些简介到哪里去了，他们大多会回答：“我们暂时撤掉了，等房价涨上来再挂上。”多年以来，这是他们第一次承认“房价下去了”，但依然期待“再上来”。

    在多数人看来，“再上来”的可能性越来越小了。“崩盘”的声音从年初开始就不绝于耳，6月以来的变化似乎也在印证着这种预期。数据显示，越来越多的中国城市步入房价下跌通道。与此同时，地方政府坐不住了，救市政策纷纷出台。除北上广深和三亚外，各地的“限购令”陆续被取消。国庆节前一天，央行正式发文宣布将实行“认贷不认房”的政策，首套房首付30%，最低可执行七折利率；首套房结清贷款的，再买一套房，贷款政策视为首套；在已取消限购的城市中，三套及以上住房可申请住房贷款……消息出来，一部分人在问：房地产市场还崩得了吗？另一部分人在问：房地产市场还救得了吗？

多年研究房地产市场的社科院教授曹建海告诉环球人物杂志记者：“房地产短期内不会崩，但这轮救市不会像以前那样有效了。”

    买房不是刚需

    环球人物杂志：按照经济学原理，没有一种商品的价格是永远上涨不下跌的，中国房价为什么例外？

    曹建海：这跟我们的经济政策有关。执政层注重经济增长目标，通过房地产拉动经济增长，地方政府在其中获取巨大经济利益。政府从中取利、开发商获取垄断利润、炒房的从中加价，这三个环节就导致了房价泡沫。但长期看，有涨就有落，现在可能就是拐点。

    环球人物杂志：房地产市场今年开始走冷，原因有哪些？

    曹建海：首先是大趋势，泡沫肯定要有消除的时候，因为其价格脱离了本身的价值。按照国际标准，房价与租金之间应该有个合理的比值，一套房子的总价应该在这套房月租金的200倍以内。但在北京，这个比例是600倍。

    其次是预期变了。现在市场的信心不足，因为中国经济增速放缓，人们的收入特别是灰色收入减少了。特权阶层、收入畸高阶层是房价上涨的主要推手，最近的反腐让官员、高收入阶层的灰色收入明显减少，而低收入群体虽然收入在增长，但离买房还有差距。

    第三是未来不动产登记透明化。信息一旦公开，市场过剩的情况就会非常明显。很多拥有多套住房的人，尤其是还握有权力的人就会成为纪检部门查办的对象。他们可能会把房屋抛出去，囤积住房就会大幅减少。还有将来征收不动产税，拥有多套住房在经济上也是不合算的。一般来讲，一套房一年如果征1万元不动产税，房价最少要落20万。

    环球人物杂志：有观点认为中国的住房刚性需求非常庞大，传统观念也认为应该“居者有其屋”，所以房价还会坚挺。

    曹建海：刚需是前总理温家宝用过的一个术语，后来似乎变成了一种客观存在。其实从经济学上讲，购买住房不能算刚需。吃饭是刚需，睡觉需要床位是刚需，但房屋可以有多种方式来获得：购买、租赁、保障房等。现在所谓的刚需很大程度上是因为房价上涨引起货币贬值，人们意识到现在不买以后靠工资收入更买不起。这种“刚需”其实是一种投资或投机的需求，是在房价疯狂上涨时期形成的一种特殊需求。随着价格上涨，住房面积会减小，位置会变得更加偏远，在这种情况下中国人还要买房子，这种不受价格影响的买房行为就是非理性需求。

    传统文化中的“居有所屋”，其实只是需要一个稳定的可居住的环境，并不是一定要有产权。因为中国的房屋租赁市场不健全，地方政府不能提供足够的用以租赁的房屋，而私人租赁市场又缺乏管理，我们不能稳稳当当地租赁，所以需要获得房屋产权才踏实。

    没有了刚需做基础，中国的房价就没有那么坚挺了。

    环球人物杂志：你之前一直预言房价大跌，现在看是否要实现了？

    曹建海：还差得很远。现在房价降幅并不大，一线城市核心区虽然不像过去那么涨了，还略有下降，但总体跌幅还是比较慢的，有些小区还有月度上涨的案例。房地产的泡沫还是很大，崩盘还看不到。而且政府一直在防止房地产出现崩盘，防止由此引发的金融危机。中央对于地方债务危机是非常敏感的，所以最近采取了一系列救市的政策。

    环球人物杂志：这些政策会使房价再次反弹吗？

    曹建海：这些政策难以改变房价回落的趋势，但回落幅度和节奏大大减缓了，应该会延长房价回落的周期和时间。

    环球人物杂志：很多老百姓希望房价下降的速度能像上涨的速度那么快。

    曹建海：一般来说，房价是涨得慢降得快。但在中国，因为政府救市，房价回落可能是比较缓慢的过程。高房价引起的社会经济结构的扭曲在相当长时间内还要继续发挥作用。

    “不救市早就崩盘了”

    环球人物杂志：假如政府完全不干预，房地产会马上崩盘吗？

    曹建海：当然，不救市早就崩盘了。虽然我认为现在政府的救市行为不是很理性，但从防止出现金融危机的角度出发，只能用这种短期的饮鸩止渴的方式。

环球人物杂志：崩盘的表现会是什么样？

    曹建海：像迪拜、日本那样，回落速度远远快于上涨。假设从2003年到2013年房价上涨了5倍，崩盘时一个月就可能跌60%，崩盘是没有跌停板的。

    环球人物杂志：如果真的崩盘，对国计民生会有什么影响？

    曹建海：现在跟房地产有关的贷款占贷款总量的40%左右，银行信贷、房地产贷款、不动产抵押等方面的安全性会受到比较大的影响。另外，地方政府会出现债务危机，地产商手里的楼盘大幅度贬值卖不掉，一旦出现资金链断裂，会涉及70多个行业，危险肯定是有的。

    环球人物杂志：有专家表示如果真的崩盘对老百姓没有好处。

    曹建海：对有房的人来说当然没好处。但对在北京发展的年轻人来说，只有崩盘才能买到房，大家不炒房了，房租也会下降。从这点看，崩盘有利于新兴经济的成长。

    环球人物杂志：有些地方政府已经出现债务危机的迹象，哪些城市危机会更明显？

    曹建海：出现危险的往往是区域经济中相对最发达的地方，比如鄂尔多斯、温州，河北邯郸之前也是经济增长非常快的一个城市，是河北仅次于唐山的钢铁基地，但最近这些城市的主业都受到了影响。之后，整个地方经济都会失去前景，接下来唐山可能会出现同样的问题，它比邯郸的钢铁依赖还要大。总之，危机会产生一个连锁效应。

    环球人物杂志：突然崩盘会不会出现美国次贷危机的结果？

    曹建海：有类似。但如果继续涨下去，危险更大。房价上涨是在稀释百姓的财产，在分化有房和无房阶层的收入。

    环球人物杂志：消费者、政府、地产商该如何理性面对房价下行？

    曹建海：应该愿赌服输。业主要接受房价下跌，不要再去闹事。开发商要配合降价，不要捂盘。地方政府要降低地价，逐步退出土地储备和拍卖，不搞土地财政。另外要加强房屋租赁市场的管理，提供政府为业主的租赁房，使租赁市场保持稳定。中央政府也不要再救市了，要把人民安居乐业作为首要目标，而不是简单地唯GDP，把房地产作为经济增长的主要工具，这样是舍本逐末。

    消费拉动经济是唯一趋势

    环球人物杂志：未来一两年之内房价走势会是什么样的？

    曹建海：继续上涨的可能性变小。因为人们的预期发生了根本改变。大家已经看到房屋价值根本不值这个价格。

    环球人物杂志：以北京三四环为例，你认为合理价位是多少？

    曹建海：目前均价是5万左右，如果中央部门权力能够进一步下放，北京权力中心的价值会下降，应该降到3万左右。但如果还是延续之前的政策，回落幅度就不会这么大，很可能在4万到5万之间。但简政放权的趋势已经很明显了，房价很可能会回落到三四万之间。

    环球人物杂志：自住型商品房会对房价产生多大影响？

    曹建海：会有一定影响，但随着房价回落，大家可能对自住型商品房不再感兴趣，因为普通商品房质量可能更好。

    环球人物杂志：保障性住房如公租房、廉租房会不会成为未来的主流？

    曹建海：以后也很难，因为位置过于偏远，建造质量太差，以后这些房屋可能出现过剩。

    环球人物杂志：如果不再依靠房地产，未来经济应该往哪个方向发展？

    曹建海：大多数国家80%的经济都是跟消费有关的，所以未来的经济应该面向消费。中国应该进行收入的总体再分配，减少地方政府握有的资产和收入，降低央企的垄断成分，让居民收入占大头，让消费成为市场的主体。这样促使所有企业都要创新，否则产品就卖不掉，这是唯一的趋势。

    环球人物杂志：政府也在提创新。

    曹建海：提创新的同时政府依然握有大量资源，这遏制了居民消费。企业还得跟政府要项目才能活下去，无法面对真正的市场。还有国企垄断经营，不给民营企业增长空间。这些状况如果不改变，谈创新就只是空喊口号。