摘 要
“中信嘉丽泽”为中信信托斥资500亿打造的旅游地产项目，依托中信信托强大的资源整合优势，以“滇中产业聚集区”为平台，充分利用自身地域性优势以及得天独厚的自然生态环境，以突破传统的营销的模式。通过交通、环境、投资收益、资源整合、以及特色旅游为一体的全方位营销为广大的客户营造一个“来了就不想走”的体验氛围。营销只有真正抓住客户的心理才是关键点，如何通过多方位的整合与营销模式的刺激真正打动客户从而实现产品的销售。
关键词：中信信托；交通；环境；投资收益；资源整合；特色旅游
Abstract
"CITIC JIALIZE" CITIC Trust to spend 50000000000 to build tourism real estate projects, relying on the advantage of resources integration CITIC Trust and powerful, with "Yunnan industry gathering area" as a platform, make full use of its geographical advantage and natural ecological environment be richly endowed by nature, to break the traditional marketing model. Through traffic, environment, investment income, resource integration, and a full range of marketing characteristics of tourism as a whole for the vast number of customers to create a "come on do not want to go" to experience the atmosphere. Marketing only really seize the customer psychology is the key point, how to through the integration of marketing mode and multi range of stimulus really impress clients in order to achieve product sales.
Keywords: CITIC Trust; traffic; environment; investment income; resource integration; tourism characteristics
目录
（一）中信·嘉丽泽优势(strength)和劣势(weakness)分析 3
（二）中信嘉丽泽的机会(opportunity)和威胁(threat)分析 3
（一）在项目前期开发阶段可以重点以打造旅游区度假区为主的营销模式 3
“中信·嘉丽泽”的营销模式
前 言
随着国内房地产市场竞争的“白热化程度”越来越高。单纯以“卖房”为目的的传统房地产营销模式遭遇到瓶颈，随着消费的消费观念趋于理性，保障性购房与投资型购房的消费群体逐步细分。越来越的房地产开发企业将目光聚焦在“旅游型地产”与“综合性地产”的开发上面。从本质上说，无论营销模式如何变化，都需对目标顾客群有一个清晰的定位，如何有效地整合资源，并通过适合的方式和方法进行营销，使顾客充分地发现产品的附加值并进而有效地实现产品的销售。本文重点从中信·嘉丽泽的营销模式进行探讨，从营销的本质以及多元化营销带给消费者的多重刺激入手探讨此项目的营销运作模式。
一、中信·嘉丽泽的营销模式介绍
作为一个旅游地产项目，中信·嘉丽泽在开发之初就以
（一）交通便利性营销
俗话说“要想富、先修路，道路通、百业兴”。中信·嘉丽泽依托得天独厚的地理优势与自然环境优势。项目紧邻昆明长水国际机场，从昆明主城通过昆曲高速50分钟店可抵达中信·嘉丽泽军马场出口，同时政府规划建设的新昆嵩高速和机场高速建成通车使项目到达长水机场只需20分钟，到达主城区只需40分钟。未来规划的绕城高速的建成将成为连接昆明城区、机场和项目的主干道。此外，昆沪高铁项目仅距3公里与轻轨机场线站点相连，安嵩轻轨建成后从主城到项目只需20分钟。
1.在营销初期，由于项目距离市区的实际交通时间较远，中信嘉丽泽主要通过强化项目与市区的距离作为销售的指引，强化项目未来的发展与交通便利性以达到吸引目标顾客的目的。
2.“距离”与“时间”的模糊化处理
由于项目为典型的旅游度假健康医养综合地产，为了淡化路程所耗费的时间，在营销活动中刻意将距离作为营销的关键点，加之整体的交通设施配套建设突出项目与市区比较近的距离。考虑到主要的目标顾客群体为非首套购房者，而且有较强的经济实力，在营销的过程中刻意强化与市区的距离较远，通过项目的视频介绍，为顾客勾勒描绘出一幅与世隔绝、但又自然恬静的一种休闲度假生活方式，让顾客感受到“距离产生美”。
3.多元化的交通方式
为了将项目打造成真正世界级的健康度假小镇，多元化的交通选择为必要的条件，消费者会刻意与其他类似地产项目进行比对，并进行全方位的综合考量。在营销活动中重点突出了以长水国际机场为核心的交通优势以三条高速公路与三条交通配到为宣传点。以此作为交通营销的重要优势。借此达到吸引客户购买置业。
（二）环境营销
1.主打“多活十年”的营销宣传口号
“健康”现已成为人们茶余饭后谈论最为广泛的话题，优美的自然与人居环境成为项目的重点推介方向，广告宣传以“多活十年”为标题，重点突出自然环境对健康的影响，加之独特的自然气候环境与低至0的PM2.5为重要的卖点通过消费者对健康的关注施加销售影响。
2.以观光的方式进行相关产品的推荐
中信·嘉丽泽与“康辉”旅行合作，定期接待旅游团，通过旅游团顾客在项目的观光激发强烈的购买意愿。一定程度上让产品与顾客之间产生联系“情景自我意象”，即“此刻我是谁”的基本问题。通过观光介绍使消费者认为自己便是业主，自己生活都在一个风景优美如画的地方。
3.利用教育资源的优势吸引和影响客户
“孟母三迁”充分说明了一个良好的教育环境对后代成长的影响，“北大附属实验学校”落户中信·嘉丽泽，在营销过程中充分向顾客介绍“北大附属实验学校”的优质教育教学资源，加之项目独有的西南最大的“马术”基地，与高尔夫球场，充分让顾客感受和了解到项目优质的教育资源，为顾客营造一各全方位的立体的教育模式，也免除了顾客购房后子女教育的后顾之忧。
（三）投资收益的营销模式
1.购房投资
中信·嘉丽泽引入中信信托的投资收益管理方式，通过购买房产，中信信托托管，分别按照相应的比例进行进行收益返还，如果顾客采用按揭的形式购房则可以用收益冲抵相应的月供费用。投资于置业一举两得。
2.健康度假产品投资
中信·嘉丽泽健康度假产品充分结合项目的优势，发挥资源整合，分别推出几种类别的消费度假产品，通过居住、消费、收益等三种权益的综合的让消费者不但能够享受到五星级酒店的居住权益，更能够享有优先的住房权，对于项目来说则成功的进行了融资，以便于进一步提升整个项目的资金流，以便于更好的推动项目的发展。
（四）发展特色旅游的营销模式
“嘉丽泽地区依靠区位、交通和自然条件等良好环境优势，在昆明朝东北方向发展的过程中，必定将成为都市区域内一个不可或缺的重要部分。”凭借这样的机遇，嵩明在距离昆明主城约45公里的地方进行了规划，充分利用昆明到嵩明仅需30分钟左右车程的有利优势，规划一个集湿地、田园、村落一体的休闲娱乐度假胜地。
嘉丽泽高原水乡的规划区域东侧连接昆明国际新机场和昆明主城，并在杨林古镇有立交互通。从国际新机场到规划区域才15分钟车程，交通十分便利。从规划区域内到国际新机场不到20公里，而且机场与嘉丽泽之间有两条道路连接，都十分便利。从嵩明县城出发，绕行嘉丽泽片区，沿途森林茂密，山水相依，就连空气都比县城要清新许多。
嘉丽泽片区由于地势相对周边较低，多条河流会流于与此形成湖面，古称东湖。而且基地现场已经具备大量鱼塘、河流，成为了水乡的基本元素，同时蕴涵了丰富的“水文化”，凸显了南方水乡的各种特质。嘉丽泽以自然土壤形成驳岸，具备储水的能力。而且还有多条河流在基地内会流合成牛栏江，作为湿地永久性的水源保障。
在规划建设上，嘉丽泽高原水乡十分注重生态的利用、恢复和保护。通过湿地的恢复和保护，对水质进行有效改善，同时带来多样性的生态景观。将城与水乡景色融为一体，为土地增值带来巨大的潜力。
颇具民族风韵的休闲胜地
嘉丽泽高原水乡与传统意义上的水乡不一样。它的规划建设选择条件是最为成熟的湿地区域，并将其作为恢复和保护的核心。围绕这个核心，1公里范围内为生态核，绝对禁止一切干扰活动。以生态核为中心，至少3公里范围内为静态保护区，这个区域内限制大量人流进入，只允许少量的静态活动。
根据现实条件，嘉丽泽高原水乡不仅设计不同的湿地环境以适合更多湿地生物生存，以达到多样化的生态效应。还改变了“山环水抱、显山露水”的简单构思，将原驻文化注入村落，用新的功能语言将其表达出来，让游客尽情享受嘉丽泽的天空、湿地、田园、村落以及特有的文化。虽然是人工后天的开发和建设，但整个水乡的情与景都将显得古朴、自然，没有做作的痕迹。置身嘉丽泽，让人觉得不是身在画中，而是身在天成的自然和人文现实了。
嘉丽泽水乡的设计不是一个单一的结构，而是一个多元复合的整体。以“水乡”这一大背景，包容了自然的生态景观，十足的人文气息，厚重的历史韵味，独特的民族感受。嘉丽泽水乡建成以后，将引入“慢食文化”，借助云南丰富的少数民族资源，地域文化差异、饮食文化特点。以及作为农业大县的嵩明粮、烟、畜、鱼、菜、花、果7大产业，吸引各地游客的同时，也展示各地的不同文化。
在嘉丽泽高原水乡的规划和开发要依托昆明新机场、面向昆明大都市”的发展方向，中等城市建设的奋斗目标，“昆明北部生态新城”的建设内涵、城市形态。通过规划建设连接县城→长松园→杨林工业园区→嘉丽泽经济发展主干道的规划建设，推动“点”状分散优势向“片”状整体优势转变，促进县域各片区相互支持、相互拉动、错位发展，形成了环状组团式发展。项目充分利用嘉丽泽得天独厚的自然气候优势吸引客流聚集人气，最终实现产销结合。
综合中信·嘉丽泽的营销模式，重点以自然风光以及优良的生态环境作为主打进行营销，辅助以消费信托产品进行补充，其次通过旅游带动产业的发展。从目前初期的角度看取得了一定的经营效益。但是目前制约项目发展的最主要的瓶颈分别是交通基础设施的建设以及项目配套设施的完善。加之现有的营销体系不足以对整个项目的经营起到绝对的支撑作用，截止目前整个项目的运营处在亏损状态。
二、“中信·嘉丽泽”的态势分析
（一） 中信·嘉丽泽优势(strength)和劣势(weakness)分析
1.中信·嘉丽泽依托良好的自然资源与优势在全国旅游地产项目独树一帜。加之云南省建设“滇中产业新区”。到2015年，新区生产总值达到1500亿元以上。。其优势主要表现在：新区资源支持的优势、中信品牌优势、项目综合优势等方面：
1.1中信嘉丽泽项目正处在“滇中产业新区”的核心圈层。“滇中产业新区”选择滇池径流区域以外的安宁、易门、禄丰、楚雄四县市（西区）和滇中城市经济圈中位于昆明东部的嵩明、寻甸、马龙三县（东区），利用丰富的低丘缓坡土地和较好的交通、能源和产业等基础条件，规划建设新区。以加快转变经济发展方式为主线，以改革创新体制机制为突破口，以产业园区为载体，按照“产业带动、组团发展、产城融合”的要求，统筹整合优势资源，采取有力政策措施，全力打造高新技术产业、战略性新兴产业高度聚集发展和特色鲜明、配套完善、绿色发展、国际一流的产业新区，形成全省技术创新的新高地，投资创业的新热土，外向型特色优势产业的新基地，改革开放的新窗口，品质优良的新家园，成为我国面向西南开放重要桥头堡建设的新引擎、承接产业转移的新示范、实现全省跨越发展的新支撑
1.2中信·嘉丽泽隶属于中信信托旗下业务板块，为中信信托100%控股。根据最新规划，嘉丽泽地区将在旅游与产业融合、高端服务产业集聚、金融改革、绿色发展示范、创新城镇建设等方面做出多种尝试。根据规划，嘉丽泽地区还将搭建农业生产要素平台及特色农产品交易平台。嘉丽泽还将计划建设4至6个主题公园和奥特莱斯，瞄准大众消费市场，吸引周边乃至全国旅游消费人群进入。同时，为了使金融工具普惠更多消费人群，中信信托近期将推出嘉丽泽医疗消费信托计划，为主流消费群体提供创新性消费金融工具，为消费者提供集健康管理、体检、康复治疗、海外就医以及各种专科医疗项目，为消费者整合“质优价廉”的国际医疗服务，首期产品定于嘉丽泽医养片区，助力嘉丽泽医养产业升级。
1.3中信信托近年来积极布局医疗养生行业寻求转型突破。2012年中信集团在距昆明机场仅20分钟车程的嘉丽泽地区尝试发展医疗养生产业，通过与知名医疗、健康服务机构合作，目前中信嘉丽泽项目已经初步形成以医疗、养生、养老为一体的“医养”综合体。此外，一期规划的7600多亩国际马术俱乐部、高尔夫俱乐部、五星级酒店群、百亩薰衣草花海，风情综合商业街群已全面投入运营，英、法、美、瑞士等国际医养园即将落地，中信嘉丽泽将成为云南特色旅游产业集群和全球一流健康度假目的地。
虽然中信·嘉丽泽具有一定的发展优势，但我们应该辨正地看待这些优势。辩证法告诉我们，优势和劣势都是相对的，即在一定的条件下，优势很可能就转变成劣势。中信·嘉丽泽虽然拥有丰富的自然资源、领先的设施配置，但缺乏企业发展所必需基础交通设施、营销观念创新、以及与此相适应的市场制度环境。业内人士认为，中信·嘉丽泽拥有资源优势，但却缺乏资源运作优势。一旦不慎，优势很可能就转变成劣势。目前，中信·嘉丽泽的劣势主要表现在以下几方面：
1.交通基础配套设施的建设截止到目前，“昆嵩高速”，以及机场高速到达项目的主干道仍然处在半施工状态，从昆明到杨林职教园区后的道路未能修好，以至于到达项目的后半程路途十分不便，严重制约了项目的人流以及客户的购买意愿。
2.中信·嘉丽泽目前的客户源主要依靠外部拓客以过与旅行社合作，通过旅行社带团来增加游客量，逐步发掘目标客户。由于项目距离市区的路程较远，拓展客户是一个比较困难的问题，现有的拓客模式较为单一，客户数量有限，难以维系整个项目的运营工作。其次营销模式较为单一，基本上以大型节假日、特色节日、周末、以及音乐节、等方式进行营销。活动费用的开支较大，但基本上都是叫好不叫座。
3.中信·嘉丽泽距离市区的路程较远，从昆明市区到达项目正常情况下需要1个小时的车程，加之昆曲高速经常发生车辆拥堵的情况，这一不便利性就更加突出，大部分客户不愿意在项目置业的主要原因便是因为距离市区较远交通不便。
（二）中信嘉丽泽的机会(opportunity)和威胁(threat)分析
中信嘉丽泽信托消费模式为中国的旅游地产的营销模式开创了一种先河，依托信托强大的资源整合优势，借力嘉丽泽良好的生态环境，与国际医养机构进行合作，整合医养资源与优势，打造嘉丽泽医养健康岛。并且依靠中信信托优良的信托配置，充分发掘旅游地产的优势，将传统的置业理念与现代的置业经营托管有效地进行结合。
云南“滇中产业新区”的建设在很大程度上提升中信·嘉丽泽的竞争优势，尤其是依托新区的各项政策的支持具体表现在行政区域为设立滇中产业聚集区（新区）管理委员会，作为省政府派出机构，授予省级行政审批管理权限，托管安宁、易门、禄丰、嵩明、寻甸、马龙，统一组织领导新区的规划开发建设。滇中产业新区将引进国际国内大财团、大企业，以委托开发形式对产业新区基础设施、产业园区、城镇建设、土地整理等方面投资建设。
“借鉴苏州工业园区的经验做法，实行以商建园、以园招商、以商兴业的市场化开发建设模式。”作为新区唯一的大型综合旅游地产项目中信·嘉丽泽除享受西部大开发和结构性减税政策外，投产后形成税收的地方部分，作为财政专项扶持企业科技创新资金5年内全额用于补助企业，5年后的10年内减半支持企业用于科技创新和物流补助。新区内免收所有行政事业性收费，实行“零收费”政策。
对世界500强、国内500强企业在新区设立具有法人资格地区总部的给予最高1000万元的一次性补助和奖励。
中信·嘉丽泽现在所面临的最主要的威胁(threat)是房地产大环境的降温，大部门投资者都处于观望态度，未来中国楼市的走向还不趋于明朗，以至于作为项目支撑的地产销售始终处于比较低迷的状态。
目标客户局限性较大，由于中信·嘉丽泽项目所针对的目标客户群题以高收入群体为主，很大程度上限制了中低收入群体对项目的关注度以及购买意愿。相对比距离较近的御景新城，在产品的价格以及产品的定位方面都存在一定的威胁。
三、案例分析
案例一：某炼油厂SWOT分析
某炼油厂是我国最大的炼油厂之一，至今已有50多年的历史。目前已成为具有730万吨/年原油加工能力，能生产120多种石油化工产品的燃料-润滑油-化工原料型的综合性炼油厂。该厂有6种产品获国家金质奖，6种产品获国家银质奖，48种产品获114项优质产品证书，1989年获国家质量管理奖，1995年8月通过国际GB/T19002-ISO9002质量体系认证，成为我国炼油行业首家获此殊荣的企业。
该厂研究开发能力比较强，能以自己的基础油研制生产各种类型的润滑油。当年德国大众的桑塔纳落户上海，它的发动机油需要用昂贵的外汇进口。1985年厂属研究所接到任务后，立即进行调研，建立实验室。在短短的一年时间内，成功地研究出符合德国大众的公司标准的油品，拿到了桑塔纳配套用油的认可证，1988年开始投放市场。以后，随着大众公司产品标准的提高，该厂研究所又及时研制出符合标准的新产品，满足了桑塔纳、奥迪的生产和全国特约维修点及市场的用油。
但是，该炼油厂作为一个生产型的国有老厂，在传统体制下，产品的生产、销售都由国家统一配置，负责销售的人员只不过是作些记账、统账之类的工作，没有真正做到面向市场。在向市场经济转轨的过程中，作为支柱型产业的大中型企业，主要产品在一定程度上仍受到国家的宏观调控，在产品营销方面难以适应竞争激烈的市场。该厂负责市场销售工作的只有30多人，专门负责润滑油销售的就更少了。
上海市的小包装润滑油市场每年约2.5万吨，其中进口油占65%以上，国产油处于劣势。之所以造成这种局面，原因是多方面的。一方面在产品宣传上，进口油全方位大规模的广告攻势可谓是细致入微。到处可见有关进口油的灯箱、广告牌、出租车后窗玻璃、代销点柜台和加油站墙壁上的宣传招贴画，还有电台、电视台和报纸广告和新闻发布会、有奖促销、赠送等各种形式。而国产油在这方面的表现则是苍白无力，难以应对。另外，该厂油品过去大都是大桶散装，大批量从厂里直接售了，供应大企业大机构，而很少以小包装上市，加上销售点又少，一般用户难以买到经济实惠的国产油，而只好使用昂贵的进口油。
根据该炼油厂的上述情况，我们可以利用SWOT方法进行分析。根据分析结果，为了扭转该炼油厂在市场营销方面的被动局面，应该考虑采取如下措施：制订营销战略；增加营销人员和销售点；增加产品小包装；实施品牌战略；开展送货上门和售后服务；开发研制新产品；继续提高产品质量和降低产品成本；发挥产品质量和价格优势；宣传ISO9002认证效果；通过研究开发提高竞争能力。
案例二：沃尔玛(Wal-Mart)SWOT分析
优势Strengths.
· 沃尔玛是著名的零售业品牌，它以物美价廉、货物繁多和一站式购物而闻名。
· 沃尔玛的销售额在近年内有明显增长,并且在全球化的范围内进行扩张.(例如,它收购了英国的零售商ASDA)
· 沃尔玛的一个核心竞争力是由先进的信息技术所支持的国际化物流系统.例如, 在该系统支持下,每一件商品在全国范围内的每一间卖场的运输、销售、储存等物流信息都可以清晰地看到。信息技术同时也加强了沃尔玛高效的采购过程。
· 沃尔玛的一个焦点战略是人力资源的开发和管理。优秀的人才是沃尔玛在商业上成功的关键因素，为此沃尔玛投入时间和金钱对优秀员工进行培训并建立忠诚度。
劣势Weaknesses
· 沃尔玛建立了世界上最大的食品零售帝国。尽管它在信息技术上拥有优势，但因为其巨大的业务拓展，这可能导致对某些领域的控制力不够强。
· 因为沃尔玛的商品涵盖了服装、食品等多个部门，它可能在适应性上比起更加专注于某一领域的竞争对手存在劣势。
· 该公司是全球化的，但是目前只开拓了少数几个国家的市场。
机会Opportunities
· 采取收购、合并或者战略联盟的方式与其他国际零售商合作，专注于欧洲或者大中华区等特定市场。
· 沃尔玛的卖场当前只开设在在少数几个国家内。因此，拓展市场（如中国，印度）可以带来大量的机会。
· 沃尔玛可以通过新的商场地点和商场形式来获得市场开发的机会。更接近消费者的商场和建立在购物中心内部的商店可以使过去仅仅是大型超市的经营方式变得多样化。
· 沃尔玛的机会存在于对现有大型超市战略的坚持。
威胁Threats
· 沃尔玛在零售业的领头羊地位使其成为所有竞争对手的赶超目标。
· 沃尔玛的全球化战略使其可能在其业务国家遇到政治上的问题。
多种消费品的成本趋向下降，原因是制造成本的降低。造成制造成本降低的主要原因是生产外包向了世界上的低成本地区。这导致了价格竞争，并在一些领域内造成了通货紧缩。恶性价格竞争是一个威胁。
四、选择适合自己的营销模式
（一）在项目前期开发阶段可以重点以打造旅游区度假区为主的营销模式。由于项目所处的位置距离市区较远，重点以周末休闲旅游的方式带动整个项目的人气，用人气将项目炒热，当人气聚集到一定程度之后。来带动地产的销售。
2.
（二） 适合的开发方式
随着旅游业不断成熟，旅游消费模式开始转变：即由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费、时间消费与度假居住为目的的“休闲旅游”、度假旅游模式转换。表面现象是以上转变，所引起的实质性变化即为游客对于旅游的追求更多的集中在质的提高，追求旅游的舒适度，尤其是远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的时尚。这为旅游地产发展营造了消费空间，也为旅游与地产的结合提供了契机。这样的转变同时也是未来旅游地产开发与服务的方向。新型旅游开发的主要特征表现为旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式，也表明了人们对于“休闲”因素的热衷与追求，为此，迎合旅游需求，旅游地产的发展将走休闲主导的旅游地产发展模式，带给消费者旅游风景区的环境氛围的同时，享受现代休闲的空间与服务。所谓旅游地产发展的双重标准优越性即为旅游地产开发与配套软硬兼施，即软、硬件都要过硬，这也是旅游地产的租务需求，软件服务的提高也是区别旅游地产和普通地产的最为明显的标志性之一。就如同商品一样，旅游地产是一个循环流通的过程，这就需要特定的酒店或者物业管理来支撑，这就需要一个巨大的网络或者软件配套来实施，所以配套、服务系统和硬件是不能分离的。因此旅游地产未来的发展趋势必定是要通过这两个双重标准的检验才能获得市场的认可。旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业带来的空间享受和消费功能。旅游房产发展的一个重要特征为：吸引“双高”阶层——“高收入”+追求“高品质”的人，为此，未来旅游地产的开发商多会采取委托经营与定期免费自用等的营销策略满足消费者与投资者的需求。这种种模式不仅满足了“双高”阶层休闲度假的愿望，同时也免去了他们在不使用物业时打理、租赁的麻烦，是今后此类旅游地产物业的经营方向。
（三）充分利用自身资源
高尔夫进入中国以来，受多种政治经济因素影响，目前仍处于起步阶段；分布上由南向北，由沿海向内地发展，沿海发展旺盛，南方发展较北方成熟。
我国目前高尔夫项目主要结合旅游和房地产两个方面进行开发，一是高尔夫旅游，高尔夫与旅游结合——以休闲、运动和体验为目的的旅游，具有休闲性、体验性、趣味性、挑战性的特点，产生此类需求的原因有球场环境和景观的诱惑、南北气候条件互补、不同风格球场的魅力、高端商务活动的需要（球道是沟通的桥梁，果岭是签约的会场）；二是高尔夫地产，与运动的高档化、客户层面的特殊性有直接关系，其特点：客户多为远距离参与运动、客户对于居家之外的休闲空间的需求、都市优美绿色环境较为稀缺，高尔夫球场成为高尚景观的代表、回归大自然的趋势使高尔夫物业的居住功能得到重视、开发方充分挖掘项目附加值，高尔夫与房地产的关系是高尔夫物业为高尔夫附属产物，能大大提高高尔夫项目的经济价值，高尔夫物业的销售总额可接近和超过会员卡销售总额，且比重有逐渐增大的趋势，因此，房地产在项目操作中占有举足轻重的作用；绝大多数高尔夫盈利模式：与房地产联运发展，在球场周边建设别墅和酒店，以房地产进行盈利。
高尔夫项目在产品选择上以高端客户为切入点，其开发在资金、抗风险能力、资源整合、客户资源等多方面均有着很高的门槛，需要开发商具备极强的企业实力和高度的投入力度，要打造别墅+酒店+配套关联性开发，提高综合服务水平，从而提升高尔夫项目吸引力。
（四）会展商务型旅游地产是旅游地产的附生模式，以嫁接行业资源——会展为核心资源，借助举办各种类型的会议、展览会、博览会等活动，吸引游客前来洽谈贸易，观光旅游，进行技术合作、信息沟通和文化交流，形成旅游行为，后期通过会展旅游带来的人流、物流，产生房地产需求，并进行相应的房地产开发，提升土地的商业价值和附加值，获取开发利润。
会展商务型旅游地产在有序的运作环节中，兼顾政府机构、开发商及其他合作机构的利益，通过市场作主、规划实现、土地增值等杠杆手段，完成项目的运营，是开发主体价值最大化，走长期发展之路的关键所在。
会展商务型旅游地产在选址上非常注重区域的经济发展水平、区位条件及城市的综合能力；要有独特的自然旅游资源、良好的城市生态环境、深厚的多元文化积淀、突出的产业优势等。主要开发模式有：会展中心+旅游度假、会展中心+酒店宾馆、会展中心+商业配套等，如博鳌·金色港湾。
参考文献
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