北京宏远问智管理咨询有限公司总经理戴智江

房地产行业的黄金时代已经渐行渐远，留下的只是一片叹息；
历史给了我们白银的机遇，让我们用它创造铂金。

中国的房地产行业在经过了十余年的令人窒息的黄金发展之后，在2014年终于迎来了新的发展篇章，在众多业内专家并不看好房地产行业前景的时候，北京宏远问智管理咨询公司通过对行业的缜密解读，认为黄金时代的结束，对众多房地产企业来讲既是挑战又是难得的机遇，房地产行业的白银时代必将接踵而来，房地产行业格局将随之产生本质性的变化。

挥一挥手，黄金时代已经渐行渐远，留下的只是一片叹息！

从国家统计局7月份发布的房地产行业发展数据来看，无论是房地产投资增速、新购土地面积、新开盘面积以及房地产价格等各个关键指标都呈现出非常明显的下滑态势。

从房地产行业投资角度来看，自2013年以来，房地产的投资增速始终呈现出明显的下滑态势，特别是进入2014年之后，投资增速下滑的态势明显加快，上半年的投资总额为42019亿元，增速下降了5%以上，为历年以来的最低值。

房地产增速的迅速下降，说明资本对房地产市场的未来呈现观望等待态度，结合央行所发布的金融机构外汇占款来看，5月份央行口径外汇占款新增仅为3.61亿元人民币，环比骤降99%，6月份较前月降低883亿元人民币，这是金融机构新增外汇占款连续十个月正增长后首次下降。央行口径新增外汇占款大幅度下降对本来已经流动性枯竭、资金链条就要断裂的房地产行业无异于雪上加霜。可以说，直接抽紧房地产行业的流动性。仅从资金上分析，相当长时期房地产都不容乐观。

从房地产开发企业到位资金来看，2014年呈现出急剧下滑态势，1-6月份，房地产开发企业到位资金58913亿元，增速比1-5月份回落0.6个百分点，到目前为止到位资金增速已降至3%，而由于各项国家政策、资本预判等原因，短期内到位资金仍将保持低位运行，房地产行业资金量必将持续走低。

从房地产销售市场来看，2014年商品房销售面积和销售额均呈现出断崖式下落，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，商品房销售额31133亿元，下降6.7%，房地产市场的萎靡已经是大势所趋，国家金融政策的持续收紧更进一步加大了房地产市场的下滑趋势。

从房地产行业的产品存量来看，截止7月份商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米，创历史新高，而新开工面积为632685万平方米，如果按照人均30平米计算，足可以解决将近2.3亿人的居住问题，而以2104年1-7月份的销售速度来看，全国平均库存消化周期为14个月以上时间，此数据较2010年增加了7倍左右。可以看到，巨大的库存压力给予房价一个极强的抑制和下行的压力。

从房地产销售价格趋势来看，房价环比下降的城市个数有所增加，7月份，由于市场预期依然不明，购房者不少选择观望，房价环比继续下降。从个数看，环比下降的城市个数继续增加。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为2个和1个，均比6月份减少了6个；持平的城市个数均为4个，分别比6月份减少了3个和7个；下降的城市个数分别为64个和65个，分别比6月份增加了9个和13个。

综合上述因素可以看出，目前房地产行业已经走到历史的拐点，资本在迅速出逃、库存在持续递增、消费者保持观望、企业则进退维谷，这一切都表明依靠资源和资金的房地产粗放型开发模式已经彻底远去，以差异化取胜的白银时代必将来临。

历史给了我们白银的机遇，让我们用它创造铂金。

没有不好的行业，只有不行的企业。房地产行业十余年的膨胀式发展，成就了无数企业和亿万富翁，但是依靠资源和资金而快速发展的模式使绝大部分房地产企业忽略了内部管理和运营，在黄金时代戛然而止的今天，房地产企业的出路在何处？这成为几乎所有的房地产企业同时面临的问题和困难。

北京宏远问智管理咨询有限公司总经理戴智江认为，未来的房地产行业将迅速进入行业整合阶段，从房地产企业发展来看，必将出现三种不同的发展模式。

第一，大者愈大，市场集中度进一步集中，传统的中小房地产企业将面临着收购和兼并；

第二，个性突出，众多房地产开发企业必将对市场进行细分，并在细分市场中抢占鳌头；

第三，剑走偏锋，重服务轻资产的房地产高端运营服务商必将迅速出现并占领高端市场。

首先，从房地产行业的集中度来看，由于传统的房地产开发是资源和资金密集型产业，在行业发展看低之时，资本、资源为降低自身风险，必将更加倾向于目前的行业巨头，而行业巨头则可借助行业低谷对众多中小型企业进行兼并收购，行业的集中度将迅速扩大，竞争格局将持续改变，行业的竞争水平将进一步增强。

对于房地产巨头企业而言，进一步规范化管理将成为必然，开发流程将进一步规范、工艺技术将更多应用于实践，生产型企业中的精细化生产理念和技术必将逐渐进入房地产行业，产品成本将进一步降低，而开发速度则将进一步加快，进而更加挤压其它中小企业的生存空间，最终在大众市场形成一种垄断式平衡。

其次，对众多中小房地产企业来讲，对市场和产品的细分化将成为必然选择。行业巨头垄断资源与资金，中小企业则将以自身核心竞争力为出发，以细分市场为目标进行发展，目前的房地产市场更多以高中低端进行分类，即使有以产品特性分类的也相对较粗，并没有对市场产生积极的引导作用，可以预想，在不久的将来，根据不同的区域、不同的客户提供完全不同的产品将逐渐增多，例如同性恋公寓、单身男（女）子公寓、白领客居公寓等，这些产品个性鲜明、直指特定的消费人群，其市场潜力巨大，必将成为众多中小房地产开发商的不二选择。

细分市场的出现和迅速扩大，将使房地产市场呈现百花齐放的局面，虽然短期内在规模上难以与行业巨头相比，但是在细分市场上必将出现行业标杆或领袖，小而精的发展模式也将众多中小房地产企业与行业巨头放在同一条起跑线上进行竞争，这是时代给予行业的机遇，将是每个房地产企业在白银时代不断思考和修订的发展模式。

第三，传统的房地产开发环节同质性进一步加大，而利润率必将逐渐减少，在此种情况下，针对房地产开发而产生的轻资产重服务的高端运营服务商必将应运而生，而服务类型也将不断扩大和加深，附着于资产上的价值将进一步被发现和整合，对资产的运营将进入一个完全不同的崭新局面。

从民用住宅来看，传统的物业服务将更加被边缘化，对业主提供更多独特的高端服务将成为行业主要趋势，以单个或多个小区作为资源整合平台，以高端的个性化的服务不断扩大和加强平台，并通过平台化运作获取更多的回报，同样可以预料，未来的物业公司将分化为传统的基础物业服务和高端平台服务，在高端平台服务能够向业主提供更多个性化高端化的服务之时，基础的物业服务完全可以免费提供。

从园区开发和服务来看，传统的园区化服务业必将进行分化，向园区内企业提供更加专业的服务、真正帮助园区内企业发展壮大将是园区管理机构的主要方向，园区服务机构将成为各种专业资源的整合者和管理者，并以此为基础向各个企业提供更加专业的增值服务。

高端运营服务商的出现将彻底改变原有的房地产服务模式，完全可以期待的是未来的物业甚至房屋都是免费的，而服务的类型则是百花齐放式的，以资产增值为核心的运营模式将呈现一种完全不同的方式和井喷式的速率发展。

房地产行业的黄金时代已经远去，而更加灿烂的白银时代正在来临，抓住这历史的机遇、缜密分析行业发展和自身优势，选择适合自身发展的模式，房地产企业必将迎来更加灿烂多样的未来-那必将是属于胜利者的铂金时代！

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