文/宏远问智 总经理 戴智江 

    房地产行业在经历了2014年的重大转折，那么在未来要何去何从呢？在刚刚结束的总理记者见面会上，总理对国民经济及整个房地长行业发展提出了明确的方向和思路：保增长、调结构将成为2015年的主旋律，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策，保持房地产长期平稳健康发展。那么，总理的表态对房地产行业的未来能产生什么样的影响呢？房地产行业的春天难道真的再次来临了吗？

   我们知道，我国房地产行业的发展更多依靠城市化率的提升而提升，目前我国的城市化率不足55%，据2020年60%的目标还有较大差距，而人口政策的放开，也使得未来房地产行业有了可预期的人口红利，国家希望房地产行业长期平稳健康发展的期望更使得房地产市场似乎看到了摆脱低迷的契机，而这样契机是否能够真正对房地产企业的发展带来光明的未来呢？

我想答案未必是肯定的，2015年，房地产行业将迎来行业调整最好的机遇，但对于绝大多数房地产企业而言，2015年将面临着比去年更大的挑战和威胁，房地产企业已经站在了发展的十字街头，只有真正优秀的企业才能在这一次的调整中真正存活并发展起来。宏远问智认为，房地产企业在未来必将呈现出以下几个典型特征。

   第一，市场竞争持续加大，中小企业面临更加严峻的生存挑战，房地产企业的兼并收购将更加突出，市场集中度将进一步提升。虽然我国的城市化率仍有较大的提升空间，但城市化进程并不等于房地产发展。对于房地产市场而言，6.22亿平米的存量资产中绝大多数是同质化产品，去化周期在15个月以上的城市占据了大多数，同质化市场中供大于求的现象显露无疑，对于绝大多数房地产企业而言，去化的压力和金融政策的紧缩将导致市场竞争的进一步加剧，这样的竞争态势将是未来相当长一段时间的主流， 众多的中小企业必将在这样的竞争中逐渐遭到淘汰，而具备实力的大型企业必将抓住这样的时机抢占市场，通过品牌、价格、促销、服务等多种手段进一步挤压中小企业生存空间，并在中小企业面临生死关头进行兼并收购，市场集中度将进一步提升。

   其次，廉租房、公租房等业态将快速扩大，政府采购行为将迅速出现并占领中低端房地产市场。同质化产品过多，房地产企业资金难以回笼，致使众多中小企业面临巨大的生存考验，在确保民生的基本要求下，政府采取集中采购的方式，收购房地产开发商滞销的楼盘，并将此类产品以廉租或公租的方式推向市场，保证大多数中低收入群体的刚性需求，同时，为房地产企业提供了关键的资金回笼机会，创造了二次发展的物质条件。

   第三，房地产企业快速分化，众多房地产公司必将逐渐退出北上广深等成熟市场，区域性市场竞争进一步加剧，细分市场将成为重要选择。对于超大型城市而言，由于土地成本居高不下，致使房地产企业更多的走向高端产品之路，以期获取更多的市场和利润，而大量的中低端市场将以政府采购的模式存在。在这种情况下，大型、有实力的企业必将成为市场的主流，而市场的细分定位将直接决定了房地产企业是否能够得到持续性发展的关键所在。众多大型房地产企业将不断进入区域市场，以强大的资金、资源、管理等能力进一步中小企业生存空间，中小型企业将被迫选择细分市场，或者成为大型企业的产品提供商，市场定位和更加精细化的成本控制以及项目运作能力将成为区域市场中获胜的决定因素。

   第四，以中小房地产企业为核心的小城镇建设和运营将方兴未艾。城镇化的进程将直接影响到乡镇一级市场，由于乡镇市场的各种相关配套设施和服务薄弱，在进行城镇化建设过程中必将出现大量的商业或产业机遇，房地产开发企业将改变原有的开发模式，而转变成为小型的城市综合体开发商和运营商，而这样的模式和经验必将成为快速在乡镇一级市场进行复制。

   第五，产业地产市场份额必将快速提升，并将成为区域性公司未来发展的重要方向，轻资产重服务的高端运营模式也将快速扩大。国家“一路一带”战略的提出，对相关区域的产业提供了历史性的发展机遇，伴随着路网建设，以各地区特色为核心的产业必将得到长足的发展，产业地产将迎来发展的黄金时期。区域性的房地产企业由于更加了解当地情况，拥有当地各种资源，将在产业地产市场的竞争中获得独特的竞争优势，产业地产将成为区域性房地产公司在未来发展的重要方向。同时，高端的房地产运营和服务模式必将在核心区域逐渐打造成功并进行推广与复制，以产业地产的高端服务为核心，打通产业链的增值环节，与产业地产公司形成互补与共赢，最终形成轻资产重服务的高端产业地产管理模式。

   综合上述，宏远问智认为，2015年房地产开发企业将面临着冰火两重天的不同境遇，而对于绝大多数中小企业而言，从今年开始将面临比去年更加严峻的生存局面；而各地政府也将根据各地房地产市场、产业布局等的不同提供完全不同的支持，中国的房地产市场将真正出现百花齐放的灿烂局面；东部发达地区的整合将早于西部欠发达地区开始，2015年下半年将迎来行业兼并与收购的高峰，新的市场格局将在一年左右的时间内基本显现。

    在这种情况下，房地产开发企业应该如何应对将是摆在所有地产人面前的重要课题，宏远问智认为，房地产开发企业必将在以下几个方面进行重点改变，才有可能在未来的发展中获得竞争优势。

   第一，销售前置化。由于细分市场定位将成为房地产开发商未来的核心能力，在这种情况下，以市场销售为龙头，带动前期、规划设计以及后期服务将是必然选择，房地产企业的组织形态、管理和业务流程都将随着销售前置化而发生重大变化。

   第二，成本精细化。大型的房地产企业为了在即将或已经开始的行业整合中占据先机，必然要求，时间成本进一步降低、运营效率进一步提升，而对于大量的中小型企业而言，严格的控制成本将成为市场竞争、战略合作中的核心要素，在这种情况下，以生产制造型企业为代表的精细化管理模式必将对房地产开发企业产生重大影响，在不久的将来，房地产企业在人力资源管理、物资管理、质量管理、销售管理等方面产生本质性的变化，房地产企业的运营效率将足底啊限度得到提升。

   第三，模式多样化。市场的不断细分将直接决定了运营模式的不同，这种不同将以市场营销模式为龙头，以项目管理模式为基础，以战略合作模式为保证全方位的开展，各项创新模式将成为房地产运营管理中的核心职能。

   第四，员工多元化。由于市场环境的变化，原有的成功经验不能满足房地产企业日益加快的发展需求，来自其他行业、其他专业的员工将大量补充进来，房地产行业的从业人员呈现出日益增强的多元化趋势。

   第五，服务常态化。房地产企业将改变之前以提供产品为核心的发展模式，服务将成为企业是否能够长期持续发展的重要保障，对于客户、供应商、服务商、合作伙伴等的服务将快速常态化，房地产产品将成为连接企业与顾客的桥梁，房地产开发企业将真正转变成为房地产服务企业。

   由此，宏远问智认为，在未来的房地产企业内部管理中，模块化的组织结构必将打破，条线化的模式必将快速出现，根据不同的企业将出现市场管理条线、质量管理条线、物资管理条线、人力资源管理条线等，各个条线贯穿企业始终，各个管理流程和业务流程必将重组，房地产企业必将呈现出完全不同的发展和管控模式。

   2015年，将是房地长行业发展的机遇期和转型期，也是房地产企业发展的阵痛期和挑战期。

   2015年，房地产企业站在了历史的十字街头，谁赢得了2015，谁将赢得企业发展的未来！