任志强预测2014明年房价会暴涨。笔者认为：任志强是在误导购房者。2014年是中国房价下跌的起始年，从2014年开始中国的房价将连续下跌。

中国的地产泡沫世界之最

  　北京的房价已高的吓人，幽默的国人会调侃说，卖了北京会买下美国，卖了北京住宅的厕所就能在美国买个别墅。美国商业内幕网站基于一份称中国在大量建设现代金字塔的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”(空城)。在当今的语境中，“鬼城”是人们用来指称城市中那些空置率过高、甚至被废弃的城市区域。报告称这是房地产泡沫显而易见的标志：整座城市街道空空荡荡，政府大楼宏伟壮观，有些城市甚至建在完全不适合人居住的不毛之地，简直就是当代的金字塔。中国现在有多少座“鬼城”没有具体的统计数据。

　　中国已为10亿人口建立了30亿平方米的办公空间，足以为每个人提供一间标准的私人办公室。根据Pivot资本的数据，在一些可容纳100万人的“鬼城”里，建造着世界上最大的购物中心，但是却有95%的空置率。全国肯定不止6800万套空置房，中国空置房到底有多少只有等全国房地产数据联网后才知道。

全国房地产数据联网是谁也挡不住的

十八届三中全会后的第一次国务院常务会议引发了人们的强烈关注。其中提到的“建立不动产统一登记制度”等内容更是再次引起了人们对于房地产调控、信息透明、社会公平等诸多问题的猜想与讨论。

“灰色收入人群”的存在，道出了不动产登记的另一项潜在意义：这项新的制度，更重要的是它将大部分人最主要的财产晒在阳光下，而这对于维护社会公平、打击贪腐无疑具有立竿见影的效果。扫除中国人财产当中的所谓“灰色地带”，在“房叔”“房姐”之后，不再出现“房弟”“房妹”——不动产登记带来的社会心理层面的影响。

业内普遍认为，不动产统一登记制度的推行，意在推进全国住房信息联网，拥有大量房产的人可以被很快确定，既有利于反腐，也有利于保障不动产交易安全，还帮助相关部门摸清全国楼市状况，科学地调控房地产市场。

2014年全国房地产数据联网将成为板上钉钉的事，只要全国房地产数据联网，大量官员持有的房产就会卖出，目前中国大量的空置房中大部分都是官员的房子。因此，2014年全国房地产数据联网前官员大量抛售房地产就必然形成房价向下跌的趋势，能够有效地促进房价向理性回归，因此，2014年是房地产下跌的转折点。

房产税开征将成历史的趋势

不动产登记系统及房屋价值动态评估系统是实施房产税的两大技术前提。目前，许多大中城市已完成房屋价值评估系统建设，如果不动产能够统一登记，房产税的推进将消除主要技术障碍。

十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革。下一步深化税制改革的重点内容将包括加快房产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，提高保有环节的税收。

房产税将以立法的形式确立，由此足见，中央对在全国范围内推行房产税的决心不可逆转。房产税开征后购有大量房产的人就会开始抛售房地产，否则，持有的房产越多交税越多，过去投机炒房的大量房源就会出售，这样就会进一步推动房价理性回归，房价持续下跌就会继续。

反腐也会捅破地产泡沫

房地产是腐败群体的集散地，房地产的腐败程度也触目惊心，在房地产的丰厚利润驱动下，行贿受贿已经是开发商获取暴利的至关重要途径，小到科级干部大到部委官员，只要他的职权与房地产有关，就没人敢保证他不腐败。

全国查处出来的腐败案件中，8成以上官员直接染指房地产，其中大半被查处人员受贿金额超过千万，假设以此数字算（实际数量一年就要超过这个数），全国900多个城市，每个城市平均有10名贪官，其中七人染指房地产，那么平均每个城市的贪官从房地产中获得的腐败收入就高达7000万以上。

全国900多个城市中，70个重点城市区域较大，腐败人数也相对较多，总体按全国共有1万个贪官算，就要有7000人染指房地产，按平均每个人贪污1000万，那么贪官从房地产中拿走的就要超过7000亿，这个数字只是假设，计算基数和系数都非常小，实际上傻子都清楚每个城市不会只有10个贪官，但是即使这样算，7000亿也等于三个三峡，接近于09年4万亿投资中的保障房投资比例，这些钱都是无声无息的进入了贪官的腰包。

如果按一般最高行贿比例占开发商利润10%的比例计算，由此给国家造成的损失就要高达7万亿，相当于政府的一年财政收入，超过09年GDP的五分之一，超过累积到07年全国的卖地收入（截止07年全国卖地总收入大约5.2万亿），等于35-40年的教育财政投资。随着中央加大反腐的力度，房地产泡沫稳步破灭。

地产泡沫是通胀的根源

通胀的根源，恰恰在于被极度吹大了的房地产泡沫，给人以虚幻的财富感觉！
通胀的根源，恰恰在于房地产行业的非理性繁荣和吹大了的资产泡沫！虚高的资产泡沫大大抬高了生活和生产成本，让做实业的或者租房子开店的企业成本增加，进而推高了经营成本，推高了各种物价，形成了通；同时给资产持有人以虚幻的财富感觉，刺激进一步的非理性投资。但实际经济发展水平难以支撑这样的成本，这就出现了物价和收入倒挂的通胀现象。而且是恶性循环，最终必然导致整个经济的崩溃。

商业地产已是穷途末路

随着电子商务的兴起，商业地产的需求逐年下降，许多商业地产非但没有租金的现金收入，而且根本就建造在没有商业的地段。商业地产的收益模式就是：在经济活力下降，企业现金盈利艰难的情况下，商业地产的高杠杆特点，再加上商业地产过剩的格局和真正有能力经营商业地产的公司有限，在这些因素的共同作用下，商业地产将会遭遇更大的冲击。当70后、80后、90后成为消费主力军后，网上购物已经成为主流，在这样的背景下，过去开个小店做生意的商业模式只有赔钱的份，商业地产的需求会越来越少，商业地产持续降价抛售都没有市场。

中国的地产泡沫让李嘉诚大量抛售获利

华人首富李嘉诚再度出手，卖出位于香港的资产，套现约5.4亿港元。这是近一周来，其旗下公司二度出售在港资产，两次共套现近13亿港元。此举被市场分析人士认为是“香港房地产破灭信号。据不完全统计，这是今年下半年以来，李嘉诚对内地及在港资产进行的第5次抛售。

今年10月，李嘉诚以89.56亿港元价格，卖出了位于上海陆家嘴的东方汇经中心，在此之前，李嘉诚还曾先后出售香港天水围嘉湖银座商场及广州西城都荟等项目。李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。到目前为止李嘉诚抛售中国的地产超过800亿人民币。

2014年将成为房地产泡沫的历史转折点

从2014年开始中国的房价将会出现房价下跌，目前中国的房地产泡沫与2007年中国股市6000点的泡沫一样肯定会破灭。这次房地产泡沫破灭后再过10年中国的房价也不会上涨。再过10年，中国人口开始下降，10年后房价不会涨起来了，只会掉不会涨。任何一个人口开始下降的国家房价只会掉，人口老化是一个巨大的力量，以后对中国影响非常大，人口老龄化后一个社会负担越来越重，人口老龄化以后不要谈楼市是不会涨的。因此，从2014年我国的房地产泡沫开始破灭后，房价至少要持续下跌3至5年，这要看前面3年房价下跌的幅度和反复的过程。

房地产行业如何转型升级

    房地行业过去20年的炒房炒地的商业模式已经结束了，对于房地产商来说必须面临转型升级，未来没有转型的还一心想炒房炒地的地产商必将会被历史淘汰。那么，房地产企业应当如何转型才能健康持续发展呢？

首先，顺应时代的潮流。按照李克强总理提出：打造中国经济升级版，抓住未来中国产业转型升级和城镇化发展的历史新机遇；帮助地方政府找到新的经济增长点。

新经济增长点是指在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。就是具有较大的市场需求和潜在的市场需求,成长性好、技术和资金密集度高,能够促进产业结构优化和升级,具有高技术附加值的新产品或服务。

​房地产企业只有帮该地区经济蓬勃发展，才有前途。在帮地方政府找到新的经济增长点后，建设高使用率的功能地产才是房地产正能量。

未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。所有开发商和消费者都要考虑二率：使用率和满意率。

其次，帮地方政府建立产业基金，推动当地产业升级。通过产业基金是为政府提供了未来经济增长的一种新的模式，在此模式下才可以挖掘出各地区的新的经济增长点。

产业基金帮地方政府搭建了一个多元化的融资平台，根据不同产业的实际需求，通过产业基金的不同组成形式，实现对潜力增长产业的最大扶持。

通过产业基金帮助产业转型升级，以基金为资本纽带，扶持优秀的企业上市，使企业成为全国同行业中的龙头企业；同时也推动了城镇化的发展。选择有潜力投资的产业，为政府带来持续的财政收入，改变过去大多需要依赖土地财政的地区经济发展模式。

同时，帮助地区的招商，形成产业集群。在产业基金一期、二期到无数期的融资过程整合各种要素：人才、技术、资源、资金、市场要素、品牌宣传等为地区所用。这样一来未来房地产的许多发展机会都能从城镇化、工业化和农业现代化进程中挖掘。随着中国城镇化的不断推进，大量人口将定向各种不同类型城市集聚，由此衍生出的对房地产的需求将是巨大的。

房地产开发企业，应该审时度势，把握好从农村到郊区，从小城镇到中等城市再到大城市乃至都市圈的进入时以及不同的产品策略、融资策略、拿地策略、管控策略，根据各自不同的区域进入标准，进行风险评估和相机抉择，从今后十多年中国城镇化和产业升级的浪潮当中获取自己的市场份额和江湖地位。

地产泡沫破灭对资本市场的影响

房地产泡沫的破灭有利于房地产行业未来健康发展，如果房地产行业还是用过去炒房炒地的模式，结果只能是像鄂尔多斯一样，最后是大家都一起崩溃。房地企业只要能直面现实在阵痛中转型，才会有美好的未来。

对于资本市场而言，未来中国房地产泡沫破灭后有利于中国经济健康发展，有利于中国经济转型升级，当大量过去投资投机房地产的资金就会有一部分分流到资本市场来，随着未来资本市场IPO采用注册制后，并对造假上市的公司大股东和中介机构的严惩不贷，中国资本市场必然会迎来春天；再加上十八届三中全会后金融改革力度的加大，金融机构必然会通过金融创新使得当地的行业里的龙头企业能从地区变成全国/全球的行业龙头企业，进而推动中国股市的持续上涨。

综上所述，2014年中国的房地产泡沫破灭是中国社会发展的必然趋势，房地产泡沫的破灭并不可怕，房地产泡沫的破灭有利房地产行业的健康发展，有利于中国经济的转型升级成功，有利资本市场更加繁荣，有利于化解中国的通胀，有利社会的安定团结，有利于中国各行各业的发展，有利中国的各行各业进行技术创新去追赶发达国家，有利于民富国强，是百利而无一害的。

作者简介：

宏皓：中国金融智库首席金融学家、融资专家、财富管理专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员，政府、上市公司金融顾问，中国互联网金融行业协会会长，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。

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