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【学会这8招，跑小区业绩至少提升50%！】

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拜访小区时，总会遇到这样的情况：小区采取了进门刷卡制度，没有卡就进不去；小区每栋楼楼下都安装了密码锁，没有密码就进不去；小区到处都是监控探头，保安看到可疑人员就会上前询问。

随着小区档次的升级，小区的安保系统成了建材业务员进入小区面临的一道屏障，如何逾越这道屏障顺利进入小区？如何从容应对各种阻挠见到业主？

一、混水摸鱼(看管比较严的小区)

对于看管比较严的小区，业务员独自进入稍有困难，需要借助其他人的帮忙，混进小区。当有业主进小区时，和业主一起进，装出与业主认识的模样，或者跟在普通业主后面，就说是一起的。

✅ 妙招：让同事和你配合一下，同事说话一定要凶一些，可以以投诉相威胁。请加黄会超老师( 黄财神)个人微信: 1227642701

二、按图索骥（小区内有我们的客户）

如果小区内已经有我们的客户，那直接说“我是X栋X号的，找XX师傅拿个东西”、“我是XX品牌的，来回访一下客户，X栋X号”……

✅ 妙招1：进小区后，每次离开小区时，最好能给客户遗留一些待解决的问题。

✅ 妙招2：让去过门店的意向客户留下小区住址、联系方式，去小区的时候直接说找某某业主，通过审查。

三、乔装打扮（穿的像业主，不要过于花哨）

进小区要想不被拒之门外，首先衣着应该普通化，最好就像业主的装扮，不穿工作服和花哨的衣服。

✅ 妙招1：找一个EMS的口袋，装成速递员。

✅ 妙招2：拿个快餐盒，自称送外卖。

✅ 妙招3：去菜市场买点菜或者水果，自然的走进去。

四、软磨硬泡（和保安处理好关系）

想进小区，就要先和门卫混成哥们，必要时候创造接触的机会，让保安也和自己做兄弟。和保安打交道要循序渐进，不可操之过急。试探着问问可不可以开个绿灯，多说点好听的话。

时间长了，门卫还会告诉你哪栋楼里是什么人住着，干什么工作的，开什么车，孩子在哪里上学，等详细信息。说不定这个门卫还和其他小区的门卫认识，有了这层关系，跑别的小区也很方便。

✅ 妙招1：采取糖衣炮弹，求其通融。

✅ 妙招2：保安上班都是很无聊的，实在不行就每天去那里磨，多去跟他们聊天，时间长自然就熟了。

✅ 妙招3：小区管理不严就直接大大方方的进，保安如果问起，直接表明来意，如“我是做XX品牌的，我进去找XX， 一会就出来，你就通融通融”（边说边递根烟）。

五、蒙混过关（假装租房或买房）

针对那些小区保安仗势欺人，自以为了不起的，进入小区时可以找借口蒙混过关。

✅ 妙招1：假装在小区里租了房子，以后进小区就很正常了，如“我要租房，约了房东，可他电话打不通”。

✅ 妙招2：假装成买房子的人（一般适用于高档小区），如“我去售楼中心看房子”，告别保安，径直走向售楼中心，到里面转一圈之后，找个出口出来（避开保安视线）。

✅ 妙招3：假装去找物业，物业领导是保安的顶头上司，找物业领导可以省去很多口舌，但是一定要在保安面前问清楚物业怎么走，如“我找物业谈事情，你们领导在不在？”。

✅ 妙招4：如果小区里面有装饰公司在施工，一般会有广告挂出来，在小区外面看到之后，直接说自己是装饰公司的。

六、以礼待人 (提前预约，做好细节)

在业主家里谈业务，业主的戒备会成几何级数升级，原因有两点：

①. 业主的“视觉/听觉疲劳”，遭到不同建材业务员的狂轰乱炸之后，业主没有得到有价值的信息，显得烦躁；

②. 业主的正常生活受到干扰，正在忙于装修的业主无暇接待建材业务员，或者建材业务员在施工现场碍手碍脚。

在业主家中逗留的时间长短，也决定了这户人家成功的几率有多大。如果和业主交流的时间过短，根本得不到有用的信息，相反，长时间的交流，可以发掘业主需求，知道业主最关注什么，让业主更全面的了解品牌和产品信息。

📌 建议措施：

✅ 提前预约，莽撞的直接拜访不是业主不在，就是业主很忙。

✅ 入室人员要注意礼仪，穿着整洁，彬彬有礼。千万不能死缠烂打，业主反感时，要适可而止。

✅ 礼貌的说“您好，李小姐，我是XX品牌的，最近我们有一个促销活动，打扰您3分钟时间，我给您介绍一下。”

✅ 资料最好用袋子装起来，显得很“珍贵”，业主才不会随便丢弃。资料一般包括：产品汇总折页、团购指南、促销活动单张、家装课堂预告、接送时间安排表、名片、贵宾卡、现金券等。

✅ 向业主索要电话时，可以这样说，“到时有一些优惠活动（或家装课堂，或预约去总部展厅参观），好随时通知您。”请加黄会超老师( 黄财神)个人微信: 1227642701

✅ 利用搜集到的业主信息，发一些节日祝福短信，拉近距离，增加亲切感。

七、守株待兔（换其他方式进入）

有时候小区内各栋楼下的密码锁是工作状态，大门紧闭无法进入，这时只能守株待兔。

✅ 妙招1：有的小区房屋建筑结构特殊，两栋楼之间通过地下室联通，或者每栋楼都有地下停车库，可以直接从负一楼进入楼栋。

✅ 妙招2：先进入防盗门开启的楼栋，记录下防盗门关闭的楼栋，待会出来后留意其他楼栋。

✅ 妙招2：看到有人从楼栋里出来，或有人进入楼栋，此时应果断放弃其他大门开放的楼栋，跟随他人进入开门的楼栋。如果是两人同行，可有一人寻找刚开门的楼栋，待同伴结束其他楼栋后，迅速赶过来。

八、随机应变（业主在家或不在家）

进入小区后，敲开业主家的大门，会遇到业主在与不在两种情况，此时就要随机应变。

📌 建议话术：

✅ 你好，请问一下业主在吗？（业主刚好在）哦，您好，我是XX品牌的，今天正好到这个小区帮客户量面积，注意到您这边正在装修，所以过来看看。不知道您的地板选好了没有？

✅ 你好，请问一下业主在吗？（业主不在）哦，师傅你好，我是XX品牌的，看到你这边在搞装修，所以进来看看。（扯装修进度、装饰公司、天气等话题）不知道这边业主的XX定了没有？（定了）哦，没关系，看师傅的进度也挺快的，不知道业主选的什么牌子呢？师傅能留个联系方式吗？我们有个客户在找木工师傅，我可以把你介绍给他。不好意思，打扰你了，你慢慢忙！

✅ 你好，请问一下业主在吗？师傅是这样的，这个周末我们有个活动，相信业主会有兴趣参加的，业主一般什么时候过来呢？业主电话多少呢，我发个短信给他，告诉他活动信息。麻烦师傅如果业主来的话，帮我把单页给业主看一下啊，谢谢！

🔥 附：小区推广小技巧

1、发传单时，鉴别这户人家是否在装修，看门把手，如果门把手落了厚厚的灰，此户人家即为无效。

2、在小区内转悠时，应尽量避开保安视线，不与巡查的保安接触，大方的进出楼栋。

3、小区业主、设计师和油木工的电话一般都被记在墙上，在业主家中应眼观六路，及时记录信息。

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