房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产（real property）。从房地产产品所具有的特点来看，主要表现为：地域性和不可移动性、产品复杂性、异质性与同质性并存、开发周期性比较长、高价值、存在引导消费的空间等方面。 因而，营销专家孔长春老师（官网：www.kongmingteam.com)指出：房地产营销应考虑到以下几个方面的差异特征： 　　 一、不可移动性 　　房地产具有不可移动性，这体现在房地产存在的形态上。房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。相比较而言，汽车等产品在产品复杂性、高价值方面与房地产产品具有一些共性之处，而在地域性、不可移动性以及开发周期长等方面存在着明显的区别。一般可移动商品输出、出口，将本地的产品卖给外国人（外地人），而房产的“出口”就是外国人（外地人）买本地的房产，房产的“移动”是靠其对立面居住人的移动完成的，而且外国人（外地人）购买本地房产比例越高，说明本地房产“出口”越多，本地开放程度越高。 二、市场区隔化 　　房地产市场区隔将潜在市场，根据不同的性质画分出不同的区隔，针对这些不同性质的市场，分别采取最适当的行销策略，以满足消费者多样化的需求，并谋求最大的利润。房地产市场的区隔化，没有一定的方法，只要划分后的市场能显示出市场机会即可。 　　房地产市场区隔具有下列功能：1、营销人员较易发现营销的机会；2、发展商应该经常地改良产品，以合乎市场的需求；3、发展商应该经常地调整价格及营销的组合，所谓的市场区隔是以需要面为基础，进行产品、服务及营销工作的调整，以符合消费者需要。 　　房地产市场区隔化的目的是要让营销人员针对最有利的区隔市场采取营销推广，这些被选为营销推广的对象市场成为目标市场。因此，并非每一块区隔市场都适合营销人员采取营销的诉求。因而，市场区隔化的第一个目的是要让营销人员针对目标市场设计一套有效的营销组合加以执行，营销人员必须根据目标市场顾客群的特征及所追求的项目制订出一套适当的营销组合。 　　为实现市场区域隔化，楼盘在进行设计规划前，必须对目标客户的需求和喜好进行周密的调查，包括欲购楼盘的类型、用途、面积、格局的喜好及对房屋价格的接受程度等。市场调查工作的目标即在寻求地区性的目标客户，探索目标客户所需求的楼盘，然后再确定产品的策略。这样，设计规划出来的房屋才有针对性。 以下四个产品因素是进行市场区域隔化的要诀：（一）建筑规划；（二）景观规划；（三）小区配套；（四）户型格局。 三、大额消费 　　住宅消费不同于一般商品的消费，其中最重要的特点是价值量大。这一消费特征可从房地产市场的发展上看出。在商品房逐渐成为房地产市场的主角以后，人们对居住类型的选择也逐渐从过去简单的安居概念中跳出。由于收入水平的制约，商品房在最初进入市场时，价格成了人们想拥有一套自有住房的门槛。习惯了分配住房的人们，很难承受以大笔资金购房，在这时购买住房还是一种被动的行为（政府取消福利分房政策），对住房的选择以普通住宅和政府资助住房（经济适用房）为主要选择对象。 　　随着国家住房改革的深化和一系列住房政策和制度的出台，商品房逐步成为房地产市场的主流，这其中最具影响力的政策首推住房贷款政策的实施。房贷政策使很多人对望尘莫及的房款有了更多的解决方法，使商品房的销售成几何基数增长。商品意识逐渐成为社会普遍意识，人们的消费观念也随之在改变，不再是“挣多少，花多少”，而是“花多少，挣多少”；居民购房也不再是“量力而行”，对生活状态、生活品质的预期逐渐表现在对住房的选择上。品质更高、设施齐全、多样化的社区文化已成为购房者的选择标准，为此多花钱也觉得物有所值。 四、贷款消费 　　为了配合启动住房消费，减轻居民的购房压力，调动居民购房的积极性，活跃房地产消费市场，让开发商尽快收回资金，加大房地产投资资金的流动性，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。 　　在目前的住房消费信贷市场中，主要有三类：第一类是公积金贷款；第二类是商业贷款（按揭贷款）；第三类是组合消费贷款。对个人消费来说，其融资途径主要是银行贷款，通过消费信贷帮助自己提前消费，然后在消费过程中逐步偿还。目前最流行的是住房抵押贷款中的按揭贷款。适当提高住房贷款的限额，增加居民住房贷款的总量，延长贷款期限，降低贷款利率，从而最大限度地鼓励和刺激居民住房消费欲望，能有效提高居民的购买力。公积金贷款是发展较成熟的项目，是住宅消费融资机制的重要组成部分。我国现阶段居民收入水平还不高，住房互助储蓄体系是复合式住宅消费融资模式的有力补充，可以满足部分居民的需要。 五、升值保值 营销专家孔长春老师指出：住房建设必须依附于土地，而土地是一种不可再生的稀缺资源，具有升值潜力，因此住房具有保值和增值功能。 　　一般来说，以下四类房产具有较好的升值保值潜力：一是地理位置前景好。该城市受地理限制，可利用的土地已开发完毕，城市也无法向周边发展，因此土地价格会有所上升，新开楼盘的楼价也会上升，从而导致原购住房保值和增值；二是区域性配套设施的改善，如周边环境、绿化、文化教育和市场配套的改善等等；三是交通状况的明显改善，如地铁的开通等；四是城市中心的偏移，使新的区域住房得以保值和增值。 　　六、信息不对称 　　由于房地产的不可移动性和地域性，楼盘的推广不可能象日用品那样进行搬运和现场实物展示，导致了房地产营销的信息不对称性。要克服开发商与消费者之间的这种信息不对称，楼盘的推广中应采用多种媒体传播渠道，在报纸（综合与专业）、电视、电台、网络、直邮、户外广告等等多种手段，在信息传播上相互渗透，以确保潜在够房者对楼盘有全面的了解。