房地产发展到今天，产品、广告，市场、消费者，金融、土地政策等发生了巨大的变化。房产市场逐渐开始从卖方市场向买方市场过渡，消费者决策过程也变得复杂和漫长起来。专注于现场销售的传统营销方式，程式化的概念炒作已不能捕获消费者芳心。理性的房地产市场凾需新的营销理念和方法，网络成为房地产研发第二春的重要战场。清华大学推出网络营销地产总裁班，刘东明老师将与地产业总裁分享房地产网络营销十大趋势。（清华网络营销家装总裁班联系人薛老师 电话：010-57187157 手机：15321517157 QQ:35411214    传真至010-57187155或邮件至tsinghuasurch@163.com薛老师收）

趋势一整合营销，房产步入“鼠标加水泥”时代

房地产整合营销被提了很多年，但真正能领悟其精髓，实现整合营销理念的实际操作案例却少之又少。究其原因，无外乎人才短缺，企业重视程度不高，过度迷恋市场等造成的。清华大学网络营销地产总裁班刘东明老师强调，房地产市场存在着严重的信息不对称现象，这就更加凸显出整合营销的重要性。在行业调整期内，房地产企业必须转换已过时的营销观念，打开思路，整合网络营销与传统营销，优势互补，以客户为中心，深入迅速捕捉消费者需求，设计开发符合消费者需求的高附加值产品，同时，最大化的整合、利用企业内外部资源，提高项目运作效率，实现快速、有效的营销。

趋势二观望期无限拉长，网络营销攻心为上

新政出台，楼市由卖方市场进入买方市场，购房者观望心态增强，购房决策期拉长，这种情况下，必须晓之以情，动之以理，快速转化客户，补充现金流。清华大学网络营销地产总裁班刘东明老师表示，网络营销是一种自下而上的营销方式，与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、物业、咨询等有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位和体验。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位，真正做到以消费者为中心，悄悄捕获消费者放心。

趋势三绿色营销，一面永不褪色的旗帜

2001年以后，“绿色”、“生态”、“环保”、“安居”等概念开始风行祖国大地。生态概念受到了空前的重视。伴随着老百姓生活水平的提高，环境意识已经开始觉醒。“生态”与“健康”受到广泛的关注。上海3000户居民的抽样调查显示，有74.1%的居民认为环境非常重要，并将其列为购房决策要素的第一位。可以说，“生态”卖点将成为楼盘永恒的卖点。以生态稳定为目的的绿色营销，涉及到住宅商品开发过程中的选址、规划设计、建筑安装、销售乃至开发完成后小区物管等诸多环节，是一项复杂而细致的工程。清华大学总裁班特聘网络营销专家刘东明老师提及，环境营销理念的成功运用，已为住宅商品绿色营销的未来发展指明了方向。住宅开发、物管企业只有在环境营销的基础上，将这一理念系统化，自觉将“节能”、“反污”、“可持续发展”等理念体现在营销过程中，才能最终实现社会福利与消费者福利、企业效益的协调统一。

趋势四从产品推销式向全程营销模式发展

目前房地产数字化营销还处于推销阶段，即仅在网络上做楼盘广告，只注重产品的广告宣传推广，没有把消费者对该产品的感受和建议融合在产品设计和建造中。清华大学网络营销地产总裁班刘东明老师举例说，网络是一个强大的传播媒体，同时也是一个高效的互动媒体，网络营销最终发展趋势是实现在网上菜单式选择，客户可以根据个人喜好选择定制户型、建筑风格、家居布置等等。开发商根据消费者的定制菜单，在技术和环境许可的情况下最大限度地满足消费者的个性需求，把消费者对该产品的感受和建议融合在产品设计和建造中，真正做到产品的设计、建造过程中的“以人为本”，实现产品的全过程营销，生产出顾客满意的产品。

趋势五减少信息不对称，驱动房地产质量和服务提升

前文提及房地产市场存在着严重的信息不对称，而网络营销则要求房地产企业的各种信息公开化，并受消费者的监督，减少黑箱操作，逐渐缩减二者间信息掌握程度的差距。清华大学网络营销地产总裁班刘东明老师表示，网络甚至成为一种驱动房地产质量、服务提升的力量，在网络上消费者可以自由对已购房地产进行评价，与别人一起分享消费体验，这样好产品会被越来越多的人知晓接受，劣质产品会被淘汰出市场。

趋势六拓宽房地产营销空间限制，有的放矢

由于房地产为不动产，具有地域的固定性，因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在地进行，而现在和今后商品房的出售，特别是高档别墅的出售，往往打破了地区的界限。清华大学网络营销地产总裁班刘东明老师表示，随着商品经济的发展，商品房销售对象不再局限于某些地区和某些部门，房地产企业要让全国各地、甚至境外的潜在购房消费者知晓自己的产品，就要借助互联网，详细地介绍商品房设计方案、装饰材料、设施功能、交通环境、价格、付款、购买方式等信息，及时连通国内、国际市场，让原本地区性极强的房地产营销活动有针对性地拓展到全球范围，突破房地产营销活动的地域限制，使房地产的营销活动在更广阔的舞台开展。

趋势七“教育+地产”成营销新趋势

古有“孟母三迁”择邻里，今有“千金买屋”选名校。从幼儿园、小学，一直到重点高中，几乎接近“一站式”的教育配套，让“地产”牵手“名校”成为一种让开发商、业主和学校全面共赢的全新模式。目前，越来越多的开发商把教育概念引入楼盘中，教育配套成为楼盘开发新趋势，甚至一站式教育服务体系也上阵了。清华大学网络营销地产总裁班刘东明老师表示，房地产市场发展到一定程度，产品更加细化，譬如现在的教育地产。开发商已经从单纯为社会提供商品，慢慢转变为提供作品，包括产品到服务的转变、硬件到软件的转变。评判一个好产品，已不仅看硬件，而是越来越多地关注看它所能提供的附加值了。

趋势八虚拟社区，网上看房成现实

2010年国内第一套楼盘在线销售系统—大黄蜂.NET(1.0)的第一个产品样板正式对外开放，这套系统由3D画面结合视频呈现楼盘的相关配套、工程进度。系统包含：3D交通配套环境、3D虚拟社区实景、3D虚拟沙盘、3D虚拟户型。同时接入在线视频讲盘，在线客户咨询系统等。购房者可以在系统内自由看房、选房，还可以通过网银预约，开发商可以在这套产品里进行项目的实景展示与虚拟展示，进行覆盖整个互联网平台的网络营销。满足多数异地购房者不方便看房，选房，购房的需求。清华大学网络营销地产总裁班刘东明老师表示，网络其中一个其他媒介所无可比拟的优势就是虚拟空间的存在，对于发展商来说，虚拟社区不仅是业主或潜在顾客沟通的一个场所，也不仅是游戏或信息汇集的地方，它所代表的在某种程度上是一种深层的亚文化形态、一个具有相同价值取向的群体，虚拟社区的建设和管理，直接影响到的是目标顾客的选择、乃至企业的发展方向。

趋势九房地产从网络营销走向电子商务

2011年4月23日，SOHO中国进行商铺网上无底价竞买，同期，由伟业我爱我家集团联手淘宝房产打造的海南三亚湾克拉码头豪华一线海景公寓的“1元起拍”活动也于28日正式举行，而早在4月初，伟业我爱我家集团便宣布与淘宝网旗下的淘宝房产启动全面战略合作，共同探索房地产交易的电子商务化。4月27日，某网站宣布314城联动，在全国范围内启动“0元起拍，限价封顶”大型新房拍卖活动，首批竞拍放心房源于5月1日正式上线接受竞拍。业内人士表示，过去十年，中国房地产与互联网的结合还是停留在网络营销层面，而未来十年，中国房地产与互联网将联手向电子商务挺进。清华大学网络营销地产总裁班刘东明老师表示，房地产与网络结合，可以通过网上采购和网上销售，大大降低诸如采购费、租赁费、广告费及大量的销售人员工资等期间费用，从而大幅度降低成本。虽然目前由于房产交易高、产权转移等问题的存在，房产完全电子商务化还不能实现，不过房地产交易的电子商务化仍是大势所趋。

趋势十用户与企业价值链协同程度越来越高

    信息流是市场体系的最根本命脉所在，信息技术的进步对产业带来的一个明显的促进就是产业链的协同逐渐由纵向向横向发展，交互性网络技术的应用在某些领域目前甚至已经实现了产业链接近平衡作业、即产业链合作各方趋于同步的协作业，这不仅大幅度的提升了生产效率、也大幅度的降低了运营成本。可以预见，未来网络对房地产业的影响以及一个最明显的趋势就是顾客对上游价值环节的介入，如参与建设规划、参与环境营造、甚至参与土地选址等等；作为企业本身，也必然更趋向以协同产业链的方式、不断提升开发效率，以实时回应市场需求。

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