文∕涂山青

“京七条”有关自住型商品房政策出台，引发业界和社会各种议论，褒贬不一。认为无法解决房价上涨者有之，认为有助于平抑房价者有之，认为是变种经适房将扰乱市场者亦有之；有认为北京调控这次抓住了“牛鼻子”者有之，认为是政策倒退者亦有之（因为牟利空间大）。地产“大炮”任志强更是直指这是“政府把责任推向市场”……。

“京七条”是在北京楼市高烧一年、且中央正在蕴酿出台房地产调控长效机制的情形下出台的。能否如北京市相关政府部门决策者所希望的“稳房价”，确有让人雾里看花般的感觉。

一问：商品房还是保障房？

研读“京七条”，较之这三年多来的调控惯常思路，有颇多新意。“自住型商品房”，是北京市楼市调控中的一个创造。从名称上理解，它首先是商品房。既是商品房，当然应该具有商品房的属性。然而它的前面加上了一个“自住型”定语。从商品房的本来属性看，商品房既是房子也是商品。顾客买了之后是用作住房还是当商品再卖，那是人家顾客的事。无非按章交税罢了。现在搞出个“自住型商品房”，难不成北京市场上还存在一个对应的品种──“交易型商品房”？北京对其又是何种政策呢？如果北京市场当下没有“交易型商品房”这个“假想敌”存在，“自住型商品房”岂不是仅从名称上就不能成立。“自住型商品房”性质上到底是商品房还是保障房？如此一来，房地产市场调控政策，单是在名称概念上就容易让人疑惑。因此，这种在调控对象上简单地搞名称创新的调控做法，我个人对政策效果难持乐观态度。

上海某房地产研究院副院长杨红旭表示，北京发布的自住型商品住房文件玩创新，将原“限价房”换成了“自住型商品住房”，实质仍是经济适用房。但其准入门槛明显低于经适房，且供应量巨大。必定冲击明年北京房价，有望稳住房价。但有两忧：一是门槛低，则求者众，难免权力寻租；二是未来退出有麻烦，例如30%差额如何计算？

二问：市场导向还是行政导向？

仍然没有走出行政调控的怪圈。“京七条”虽然只有短短的七条，但我们可以看到的行政手段元素更多。例如，“竞地价、限房价”，单身者购买须满25岁，原则上5年后转让，售价低30％，等等。被人认为仍然是经适房或变相经适房，我看并没冤枉了它。

业内有人士评论说，目前北京已经有经适房、两限房、限价房、公租房、商品房，种类已经十分混乱，现在再加上个自住型商品房，在管理层面上就难。我认为，“京七条”是行政调控楼市的变种，只是加了一个新名词，皇帝穿新衣了。因为，经适房政策的执行，这么多年来在一些地方的实践证明基本上是失败的（只是官方不承认罢了）。自住型商品房从计划到规划，从建设到销售监管，自有土地上建这种房将来上市销售的产权厘清，还有30％差额的确认等等问题，难度恐怕比经适房更大。政策性很强的保障房在分配及二次入市的管理上，长期以来政府都没能做好强有力的管控，使得很多保障房最终变成权力寻租的渠道。那么，市场化程度更高的自住型商品房，如何管好，能否管好，还需要用实践来检验。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第11期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com