文∕涂山青

楼市再演疯狂

刚刚过去的中秋节“小长假”，武汉市汉阳区滨江楼盘世茂·锦绣长江开盘引疯抢。项目推出房源800多套，尽管价格跳涨10％，但摇号选房者多达4000余人，一天售房700多套。9月19日，碧桂园在武汉的两个项目同时开盘，花山生态城推出1000多套花园洋房，当天卖出900多套；凰城推出300多套别墅当天卖光。更有甚者，武汉东湖开发区一高档项目中秋节期间对没有提前预约获得看房资格的顾客谢绝入内。售楼小姐透露说：“由于销售非常火爆，买房须通过电话进行预约，再排队等候，轮到你的时候再来。以前一般只用等两三天，现在人多估计得等一个星期。”……。如此“热销”、“日光”的火爆场面在武汉是普遍现象。

不只是武汉，全国一二线城市普遍量价齐飞，而且3季度以来市场再度集体发力。涨幅大于武汉的城市随便一数就有郑州、南京、厦门、福州、沈阳、长沙、太原等。领涨的有7个城市被住建部约谈。9月18日国家统计局发布8月份统计数据显示，与去年相比，70个大中城市仅1个城市房价下降。一线城市同比涨幅超过18%，连续8个月领涨全国，其中北京最高，涨幅达19.3%。

无论成交量还是房价涨幅，今年的楼市已全面超越2009年。有专家直呼：楼市疯了！为什么“史上最严调控”持续3年多后，楼市能再一次上演疯狂？

楼市“高烧”凸显行业十大病症

房地产无疑事关千千万万个家庭和亿万百姓的安居乐业梦想。很多人都在想都在问：楼市为何屡调屡涨？房价要涨到何时？“史上最严”调控三年多了，为什么就治不住楼市这匹脱缰野马？这些问题，各路专家神仙都给过无数种回答。这里我只想说：中国楼市真的病得不轻。

客观分析当前行业现状，结合某些专家的观点，我认为，目前的房地产市场可以说是乱象成堆，具体可归纳为“十大病症”：

病症一：政策与市场失衡。这一轮调控历时三年多，人们看到国务院和政府多部委累计出台多达上百条调控政策，也奈何不了房地产市场的疯狂。是政策没有击中要害？还是市场本身出了问题？其实，这与地方政府的态度有很大关系。中央要房价稳，地方推房价涨。地方政府出于GDP崇拜和土地财政依赖，还有出政绩的需要，明助暗推房地产市场，抵消中央调控的政策效力。最近网络和报纸均有报道说，国土部三年6次喊话严防“地王”，地方政府不买账。心照不宣的是，地方政府是房地产市场的强力推手。我经常在各种培训和论坛场合对房地产老板们说：房价如果下跌或者不涨，地方政府比你们更着急！每说这话，我总看到台下是一片或开心或暧昧的哄笑。

再则，调控中太多的运用行政手段直接干预市场，也遭至了很多批评。还记得2011年10月27日全国人大召开联组会议，在对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况进行专题询问时，住建部长姜伟新表示“限购政策行政色彩浓厚，是不得已而采取的办法”，表示“在住房信息完善后将不再限购”。

病症二：宏观经济与行业经济失衡。自2008年世界金融风暴以来，受全球经济危机的影响，中国宏观经济面临严重困难，经济指标不断探底，而房地产行业全线飘红。

病症三：房地产行业与实体经济失衡。受国际、国内经济大环境的影响，还有国内经济结构转型困难等多方面的问题，实体经济在生产、销售、利润上全面下滑，一些行业几乎无利可图，而房地产开发商赚得盆满钵溢。仅以钢铁行业作个对比：2012年中国80家重点大中型钢铁企业累计实现销售35441亿元，实现利润15.8亿元（利润率仅0.04%）；而据中咨网的数据，同年全国152 家上市房地产开发企业营业总收入5975 亿元，实现利润1140 亿元，销售利润率19.08%。

病症四：商品房和保障房比例失衡。我国保障房起步晚，占比小，分配也不尽合理，短期内难以从根本上解决城市低收入者和贫困人口的住房问题。

病症五：行业发展与土地资源失衡。城市土地资源是房地产业发展的基础。然而土地资源越来越成为制约发展的“瓶颈”，有的城市正在面临无地可供的局面，例如北京、深圳、十堰等。另一方面，地方政府对土地资源的独家垄断和竞地价，又造成地价与房价的失衡。仅今年以来，很多地方纷纷再次上调土地基价。地价飞涨，房价就更难降。今年一些地方“地王”不断刷新记录，势必进一步推高房价。因“面粉”贵过“面包”而无奈退地的桥段已多次上演，让某些“地王”很受伤。例如今年上半年，荣盛置业因拖欠南京一幅地块部分土地出让金，被没收1.065亿元定金并被收回土地；今年6月21日雅戈尔退掉“杭州地王”，4.8亿元定金打了水漂，更是创了行业纪录。类似的案例还有很多。

 （本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第10期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com