在过去一年的楼价上涨中，我们可以再一次清晰地看到地方政府的推手——减少了土地供应，推更大的地块，以刺激高地价的诞生。9月初，新鸿基以总价217.7亿拍得上海徐家汇中心项目地块，为3年来全国总价最高。北京农展馆北路8号地块被融创竞得，楼面单价达7.3万元/平方米，成为全国楼面单价最高。这就使土地的价格高过现房的价格，所谓面粉比面包贵，紧接着的逻辑是，这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利润，则意味着未来更高的楼价。

　　在这个游戏中，土地财政显然成为最大赢家，2013年前6月，全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿元，接近2012年全年1934.92亿元的水平。当然房地产商对此也喜闻乐见，因为与现在的面粉价相比，高价的现房似乎没有那么扎眼了，同时因为未来更高房价的威慑，刚性需求者心里更受煎熬。

　　这就是笔者为什么多次说“中国楼市是个硬泡沫”的原因。这个“硬泡沫”何时破灭，也要看上述三个要素的变化：

　　第一个要素，从地方政府对土地财政的依赖角度来看，有两种可能打破这个恶性循环。一是地方政府职能完成转化，由“全能管制投资型”政府转变为“有限责任服务型”政府，成本大为降低，坦率地说，这在三年内不切实际；二是中央下决心以房地产税代替土地财政，估计也会受到地方的强力反对，更可能是在土地财政因楼市崩盘锐减后，才被迫全面转收房产税。

　　第二个要素，中国婚房刚性需求大幅下降，而存量房因人口减少供给增加。短期内中国婚嫁习俗转变是不可能的。但值得重视的是，2015年，中国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。最后一个生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200万人以上，其中1987年的2550万人是顶峰，当年生的人今年是26岁，正当适婚生育年龄。其后一路下降到2000年的1778万人；而到2015年，随着1950~1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期，中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”，这意味着住宅供给的增加。简言之，2015年中国婚房供需将发生重大转变。

　　第三个要素，国际热钱何时从涌入转而大规模流出。国际热钱流入中国，有两个目的，一是在中国本土赚取更多利润，二是获得人民币单边升值的汇率收益；而最重要的外部因素是美国何时进入美元收紧周期。现在热钱在中国获利空间已经大不如从前，人民币升值日趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币，今年二季度，美联储暗示开始退出QE后，中国外汇就出现了净流出，新兴市场一度出现因热钱流出而酿成的股市和汇率危机；三季度，由于美国优先解决政府财政平衡问题，延后退出QE，9月中国外汇收支再转而为正。换言之，这个临界点就是美国开始正式退出QE，按照现在情况，美国仍有可能在今年11~12月开始退出QE，最晚应在明年一季度结束前。更不要说美国开始加息会引来美元复兴的主升浪时期了，这个时间点可能在2015年。

　　在美国开始退出量化宽松的时候，美国还会同步推动中东石油危机的升级，再加上国际粮价大涨，会对中国形成严重的输入性通胀，会比2011年更加严重，这将推动房贷利率大幅攀升，使得更多房贷违约，会引发房价大跌，就像现在温州已经发生的那样。

　　一言以蔽之，中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前，未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。你会在这个楼市“上证指数5000点以上”的时期买房吗？

　　（据第一财经日报，作者张庭宾2013-10-21）