文∕涂山青

持续调控下，养老地产渐热

持续的楼市调控带来的“商业地产热”和“旅游地产热”已开始在一些城市显现“过热”势头。随着人们生活水平的提高和中国老龄化社会的快速到来，养老地产成为房地产行业和社会资本关注的热点。知名房企如保利、远洋、首创、华润、绿地、复地、富力等已纷纷开始试水养老地产。2010年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求其北京、上海公司率先探索养老地产的成熟运营模式，并表示利润率问题万科并不是很关心。随后，万科在其全国的部分项目中，逐渐配备养老地产产品。此外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资本也积极圈地进军养老产业，他们旗下已有多家中高端养老社区相继竣工。有报道说，主要几家大型险企近3年来已向养老地产领域投入500多亿元。那么，养老地产会成为地产业下一个“香饽饽”吗？

老年化社会背景下，养老地产大有可为

目前我国已进入老年化社会。按联合国的标准，60岁以上人口比例占到10％即标志着进入老年社会，而根据2010年11月第六次全国人口普查结果，我国60岁及以上老年人口已达1.77亿，占人口总数的13.26%，而且每年以近1000万人的速度增加，势头迅猛。预计到2020年，中国老龄人口将占到30%。而社会的发展，观念的更新，城市生活压力加大，使得城市家庭核心化和小型化趋势逾加明显，子女与老人分开居住成为一种普遍选择。调查显示，20世纪90年代，中国老年人口中，有70%的人与子女同住；而现今城市老年空巢家庭增长到40%～50%，有的甚至达70%～80%。有人预言，21世纪将是老年人独居的时代。

代际分离更加凸显了家庭养老的现实困难。一个庞大的养老市场已悄然浮现。老年人口规模大，消费潜力大。有研究表明，2010年我国养老产品市场需求为1万亿元，而市场实际有效供给仅500亿元，缺口巨大。研究预计，中国近中期整个养老产品市场规模将达到4万亿元。尤其是养老住宅市场，国内才刚刚起步，其长期的经济和社会效益不容忽视。正是如此，与老年人“住”紧密相关的养老地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，吸引着越来越多的资本觊觎争食。

前景与钱途：养老地产的模式之困

养老地产是集合了老年居住、服务、医疗保健、旅游、度假、教育等多种功能的地产项目形态，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品销售，还来源于完善的配套服务带来的增值效应。养老是一个系统工程，绝不是盖几栋房子那么简单。养老地产不同于政府纯公益性质的养老院、敬老院。养老地产打造的应该是集居住、商业、医疗、度假为一体的成熟社区，除了给老年人提供完善的硬件设施，还需要提供优质的软性服务。养老地产目前至少存在这样几个现实障碍：

一是缺乏政策扶持。业内人士认为，近几年国家提出大力发展养老产业，但鼓励仅停留在口头上，目前国家还未出台扶持养老产业发展的具体政策，各地城市规划中没有“养老产业用地”这一土地专项用途，绝大多数养老项目的土地只能以招拍挂方式通过市场竞价获得，导致项目的土地成本高。而且，养老地产的用地性质目前也无明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地。不论哪种形式拿地，由于缺乏可操作的政策，用地条件和成本上得不到优惠和扶持，令投资企业心有余而力不足。就地方政府而言，担心开发商“挂羊头卖狗肉”，以养老的幌子拿地搞商业地产，因此也存有政策顾虑。

二是项目盈利难题。养老地产目前亏损多、盈利少。养老地产所需要的配套服务功能投资大，回报需要一个漫长的过程。例如，老龄社区建筑和装饰的特殊需要──大面积无障碍通道、慢速电梯、室内空间无棱角设计、家俱用品软体包边等，成本比普通商品住宅社区高出近1/3。而养老地产在我国现阶段尚处于萌芽状态，无论是市场还是项目都远未形成规模化，综合成本高，这类项目基本上都属于亏损状态，个别项目能够做到微利已属不易。有操作养老地产项目的开发商感叹进退不得，“骑虎难下”，还有的预言投资养老地产“十年内难有利可图”。这似乎形成了“围城现象”，城内的想出去，城外的想进来。

前景无限，“钱途”坎坷。这就是目前中国养老地产的尴尬。

三是项目选址和配套问题。为了适当摊薄项目成本，养老地产项目多在远离市区的偏远区域拿地，投资企业出于前景顾虑，项目配套设施不足，让入住的老人深感不便，客观上制约了需求，一些项目长期入住率低，影响了项目效率发挥，经济效益更是无从谈起。2012年8月武汉首个高端养老地产QY颐乐园项目陷“退房门事件”即是一例。该项目宣称是华中地区首个专业医疗康复养生中心，由于工程进度延误造成延期交房，加之租住费用和服务费用偏高，引发业主不满，导致部分业主集体要求退房。业主集体交涉达半年拿不到退款，从而演变成一个不大不小的“退房门事件”。

四是盈利模式选择难题。养老地产尚属新生事物，盈利模式选择在业内被比喻为“摸着石头过河”。比较有影响的养老地产项目北京太阳城和上海亲和源，分别选择了“租售结合”和“只租不售”两种运营模式。但这两种模式在实际运营中都存在比较明显的困惑：北京太阳城项目70%开发老年住宅，对外出售；30%建为老年配套服务的商业设施例如医院、租住型老年公寓，开发商持有物业。老年公寓入住时须一次性交纳最少40万元以上保障金。一个小套间月租金2000多元，如果请护工少不了3000元，再加上伙食费和其他一些服务费，一对老龄夫妇每月开销需6000多元，显然一般人难以承受。上海亲和源实行的是会员制租住服务。其会员收费分为年费和卡费。亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，使用期限与房屋土地的使用年限相同，2008年进入市场时A卡会员费89万元（一次性缴纳），然后按户型分小、中、大套交年费2.98万元到6.98万元不等； B卡为“终身卡”，有效期至老人生命终结，但上限为15年，未住满15年的多余费用可退还，B卡会员费也是按小、中、大套分收取，分别是45万、55万、88万元，年费统一为2.98万元。A、B卡会员均只有使用权，房屋产权为公司所有。可见亲和源的门槛甚至更高。这两种模式都把大多数普通工薪族退休老人挡在了门外。

养老地产领域比较普遍实行的会员制和保证金制度，在社会上引起广泛争议，遭到诟贬，有人认为会员所交“会费”（卡费）或保证金的性质不清──到底是投资行为还是抵押？恐怕连开发商也说不清楚。如果是抵押，那么向入住者每人收取几十万甚至上百万的抵押费明显不合理，甚至有专家直指有“非法集资”之嫌。正是因为争议大，据传民政部门正在抓紧研究，将出台政策进行规范，不再允许收取高额会员费和保证金。

五是经营管理难度大。一个完善的养老地产项目就是一种复合型的综合服务体，老年人居住只是其基本功能之一。老年护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务一直到日常起居呵护，才是本质特征。除了项目规划中需要更多特别专业的设计之外，其运营和管理横跨养生、保健、护理（治疗）、娱乐、度假等多个领域，而这些领域中养生、保健、护理和治疗服务专业性强，进入台阶都相当高，要形成产业规模和体系更是难上加难。项目除了提供能满足老年朋友食、住、健、乐的设施设备，还需要有一支精心打造的专业管理团队。我们看到一些养老项目之所以难以为继中途夭折，往往就是经营管理上出问题。

上海亲和源的目标是做成中国养老地产的领军企业。其在经营管理上探索实行会员制的养老连锁模式，并已初见成效。成为亲和源的会员后，老人可以住北京，也可以住上海，还可以住海南或者东北等公司连锁机构。亲和源的管理目前由理事会承担。在发展模式上，除上海亲和源拥有项目产权和管理权外，在其他城市的布局更多采取合作方式。亲和源的目标是整合资源，通过搭建一个养老平台，制定一整套标准，开发一整套软件，可以合作开发，共同持股，如北京、成都、重庆、西安、青岛项目；甚至亲和源只输出品牌、输出管理，如营口、海宁、黄山、海南项目。亲和源的项目经营则多采取外包方式，比如餐饮、医疗、物业、保洁等，都选择外包。目前亲和源各种模式发展的项目已达10余个，发展势头良好。

期待突破

养老产业是社会公共事业。养老地产带有一定的社会福利性质，所以政府的政策取向和扶持措施对养老地产的发展至关重要。事实上，政策因素也是养老地产的投资者首要考虑的问题之一。一般需要政府在税收减免、土地取得、贷款政策（如贴息、低息）等方面给投资者提供一定的优惠，但是目前各地还没有这类政策。我们欣喜地看到，今年北京市率先把养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划，此举被业界称为养老地产元年；上海将出台“全国补贴力度最大、最细”的基础养老设施补贴方案，并且重点鼓励民资进入。我们相信，京、沪等城市的政策探索所形成的示范效应，将有助于推动整个养老地产行业政策环境的营造。

另一方面，做养老地产，商家也不能仅仅盯着老年人的钱包，如果利字当头，过于看重短期回报，就很难获得市场的认可。养老地产的投资者和经营者在追求经济利益时更应注重社会效应，从真正服从于和服务于老年人养老需求的角度，科学规划，合理定位，“硬件”要硬，“软件”要软，特别是在精心管理和周到服务上下功夫，做可持续的养老产业，才能真正实现双赢。

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.comBlog：https://tusq647.chinaceot.com