文∕涂山青

楼风凭何力，再次上青云？

成交持续回暖，价格蠢蠢欲动。

楼市在经历了去年下半年至今年2月的低迷后，搭上中央降准、降息和差别化调控的春风，更有地方政策上“预调、微调”助力，再一次雄起了。

根据中国指数研究院公布的百城价格指数，1至7月，全国商品房和住宅销售均价同比上涨 6.5%和6.8% ，涨幅比1-6月分别扩大1.1和1.5个百分点。其中7月，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.33%，涨幅较上月扩大0.28个百分点，其中70个城市环比上涨。

在中央一再强调调控坚决不放松的大背景下，近几个月楼市为什么能够逆市而动？深入分析，有这么几方面的因素：

一是中央政策层面的因素。今年以来，在宏观经济下行的巨大压力下，高层对楼市调控力度本身也稍然发生着变化。上半年，存款准备金率下调，接连两次降息，货币政策的结构性放松，以及对房地产实施差别化调控在操作上的不断明确等因素，客观上给楼市调控松松绑。特别是连续的降准和降息，把众多开发商从悬崖边拉了回来。

二是地方政府层面因素。先后有近40个城市打着“支持刚需”等不同旗号实行微调、预调，暗中助推楼市。例如，调整普通住宅标准、减税、补贴，户籍放松，还有多地对公积金政策松绑等，不一而足。

三是商业银行鼎力相帮。商业银行本就是房地产利益链上的重要一环。楼市低迷，按捺不住的不只是开发商，还有商业银行。这一轮的楼市“回暖”就有商业银行的功劳。例如，从年初开始，首贷普遍回归基准利率，进而一些地方纷纷打出“八五折”，个别地方例如广东甚至再次出现“七○折”。而近来央行政策上对商业银行存贷款浮动利率标准的扩大，更增加了商业银行的操作空间。

四是需求因素。这一轮回暖行情中的购买主力是那些在去年的低迷观望市场中压抑了大半年的刚需乘势释放；其次是因为担心政府为提振宏观经济的需要而放松调控，让2009年房价大幅反弹的一幕重演，因此一些改善性需求“恐慌性”入市。此外，少数地方投资客再入楼市，造成了某地或某些项目的热销局面。据《第一财经日报》等媒体报道，多家机构的监测发现，楼市投资客再次入场已经是不争的事实，这种现象从今年4月份开始逐渐明显。世联地产通过对其在全国代理的600多个楼盘统计分析则发现，本轮调整以来，今年4月份楼市投资客占比为13.3%，6月份则上升至15.2%。

以上四力叠加，成就了楼市近期持续回暖的“传奇”。

“涨声”响起来，谁心更明白？

在这一轮回暖行情中，耐人寻味的是，曾经的一些降价先锋摇身一变又成了涨价的典型。例如，去年年底以近乎“赔本价”入市的龙湖时代天阶，是以价换量的成功范例，该项目价格近来一直处于稳步上涨中，7月份新推盘价格甚至比其初开盘价上涨了26%；位于北京昌平的融创长滩壹号，均价也由2月份最低点的16422元/平方米上涨到19643元/平方米，涨幅近20%；还有位于通州的K2百合湾的价格从4月份的18890元/平方米上涨到7月的25337元/平方米，短短三个月，涨幅高达25%。这样的例子还有不少：中粮万科长阳半岛项目，5月份成交均价为14922元/平方米，而7月份均价涨到16101元/平方米；鸿坤曦望山5月份成交均价17997元/平方米（比前期下降了1000-2000元/平方米），如今价格又涨回到18747元/平方米……。

那么，这种敢于在最严调控的市场中翻手为云、覆手为雨，大玩降价复涨价“阴阳脸”的开发商到底出于何否心态呢？

以笔者的接触与观察，并结合多方面情况分析，开发商之所以敢于见好就涨、逆市提价，主要有以下几种心理：

一是趁机捞一把的心理。今年楼市2月底至3月下旬在试探性回暖后，经过4月份的短暂观望，在刚需族争抢着入市的配合下，从5月份开始，楼市博弈的优势明显向开发商倾斜。杭州、南京、深圳、厦门等城市再现“日光盘”，北京随之也再现房价一夜暴涨、托关系买房等“盛况”，千人排队购房、拼抢楼盘的现象重现。于是乎，在追逐最大利润的动机驱使下，部分开发商也就顺杆爬，涨起价来毫不含糊，那些销售状态不错的楼盘纷纷提价。大兴保利春天里一个月内提价3200元/平方米，朝阳北苑的北京城建N次方每平方米暴涨5500元。

二是求补偿心理。有的开发商认为房企在“史上最严调控”中压抑久了，去年下半年一些项目因为降价走量让自己“吃了亏”，如今市场又热了，只要项目好销，还不赶紧涨价，以求对前期降价“损失”的补偿。南京一开发商副总就曾这样对我直言。在这样的心理下，开发商的营销目标也就从几个月前的“保销量”变为眼下的“保利润”了。

三是跟风心理。在局部热销的市场氛围中，有的开发商是跟风涨价。北京某楼盘的一位开发商在回答媒体采访时直言，“大家都涨，我们就得跟风。”认为“涨”声一片能对观望者形成心理压迫，赶紧出手。

四是赌涨心理。中国楼市十来年的屡屡疯涨让开发商产生了“赌涨”的心理。在他们的逻辑里，有中国庞大的需求人群作市场基础，有城市化快速发展的大好局面，有中国人“有房才有家”根深蒂固的观念，有地方政府撑腰，有商业银行的暗助，房价只会涨不会跌！（请注意：即便是在调控风声最紧的2011年，房价仍然是上涨的──2012年1月17日国家统计局发布的数据显示：2011年全国商品房和住宅销售均价分别为5377 元/平方米和5011 元/平方米，同比上涨6.9%和5.7%。）所以开发商才敢打出“你可以不买房，除非你摆平丈母娘”的口号。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2012年第8期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com