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从“山重水复”到“柳暗花明”，有多远？

短期的回暖迹象马上让有些人信心爆棚。楼市从来不乏涨价的冲动。有人大唱楼市从此触底反弹、V型反转，甚至有人预言下一步房价又将暴涨。稍理性一点则说楼市筑底企稳、明年回归缓慢上升通道等等。“回暖”、“上涨”一时间成为楼市“主旋律”。当然，也有看跌派坚持认为楼市仍将继续向下调整，房价继续趋跌。两种相反的观点，各有拥趸。

那么，楼市将是上升还是下行？从“山重水复”到“柳暗花明”有多远？

目前高层的政策总基调和动向对后一阶段楼市会有一定的引导作用。可以预料，现有政策下楼市持续回暖、价格趋稳复苏甚至小幅上涨皆有可能，但缺乏支撑市场整体复苏的强大动力。据中国指数研究院数据，11月份全国100个城市新建住宅均价环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌，跌幅缩小0.02个百分点，跌幅继续收窄。从涨跌城市个数看，有76个城市环比下跌（较上月增加3个），23个城市环比上涨，1个城市持平。而12月份的第一周，仍有超七成城市新房价格环比下降，这类城市的去化速度再次放缓，致使库存再向高位攀升。这似乎显示着，一些人期待中的“楼市加速回暖”，有些后继乏力。这提醒我们需要透过现象看清本质。依我看来，楼市从“山重水复”到“柳暗花明”，还要翻过几座“山”：

一曰“社会山”。中国楼市整体上已不再具备大涨的社会条件。原因之一，政策对投资和投机购房的“挤出效应”。目前不动产统一登记制度实施在即，房地产税也正在加快立法，还有近年来开始的中央强力反腐等。这些因素不仅抑制了投资和投机性需求，也会对普通购房人持有房产的收益预期造成打击，并且还会逼迫一部分人向市场“吐房”。供求两端“一减、一增”的结果，对市场预期产生的影响，可以想见。原因之二，经过十多年持续快速发展，城市住房短缺问题已很大程度上得到解决，现有住房保有量巨大。这还不包括大量存在的小产权房（机构和专家普遍保守估计小产权房有7000万套）。据中国统计年鉴，2010年我国城镇人均住房面积已达31.6平方米，户均1.02套。今年上半年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布了一项研究报告称，2013年中国城镇自有住房空置率为22.4%，住房空置近5000万套。原因之三，长期从严的计划生育政策下人口红利消失，2015年中国购房适龄人口（25～49岁）达到5.68亿的人口峰值之后开始下滑，2018年后将加速下滑。而进入“购房适龄”阶段的群体恰恰绝大多数又是独生子女，等他们人到中年时，多数人将能从夫妻双方的父母那儿继承2～4套房子。原因之四，是购房人群趋于理性。由于住房不再稀缺以及十多年市场教育的结果，顾客购买趋于理性，过去那种狂热购房情形很难再现。今年以来，在决策层的默许下各地纷纷取消限购，救市小动作不断但效果有限，其实也在说明这一点。11月21日降息新政出台后，新浪乐居面向北京市购房意向群体作了为期一周的网上调查。结果显示，对“降息后，您买房最关注是哪方面”，回答“房价走势”的占58.6%，关心“开发商的反应（是否推出更优惠措施）”的占20.1%，而关心“月供具体变化”的占6.3%，“银行房贷衬率的折扣情况”的仅15.0%，后两项相加也仅占21.3%。可见，房贷政策并未成为目前购房者的主要影响因素。

二是“库存山”。今年以来，楼市的持续低迷积累了巨量的库存。全国商品房库存自2012年4月以来连续31个月上涨。与最低点时相比，最近两年全国商品房整体库存上涨近9成。国家统计局10月22日公布的数据显示，截至9月末，全国商品房待售面积57148万平方米，比8月末增加988万平方米，为近五年来最高。虽然10月份起受利好政策刺激，市场行情有所好转，但年内大部分城市高库存的现状仍未改变，未来一段时期去库存仍应是房企的头号目标，而且短期内全国多数城市住宅价格仍面临下行压力。

三是“钱荒山”。近两年，缺钱和找钱成为大小房企面临的共同难题。银行出于风险考虑，持续束紧钱袋，对房地产形成双重影响──既影响开发商又影响购房者。9·30“央四条”出台后政策落地缓慢、见效不大，就说明了问题。其实这也好理解。因为，商业银行也是企业。面对房价高企、“泡沫”丛生的房地产市场，资产安全和效益是商业银行考虑问题的首选。另外，还有值得注意的是土地增值税强力催缴，加大了房企资金压力。2013年12月国家税务总局发出通知，加大对土地增值税清算力度，要求加强清算工作的督导、检查及考核力度，限期督促整改，确保征管及时到位。这项政策如果严格实施，房企土地增值税按30%-60%的比例及时上缴，这对于一直习惯了1%－2%预缴然后拖延缓缴的房企，可能会使那些资金本来就不充裕和缺钱的房企更加雪上加霜，甚至有可能导致资金链断裂、项目烂尾、房企倒闭的危险。

随着中国经济进入新常态，房地产市场也将进入一个理性和平稳发展的新常态，市场差异化和区域分化将更为突出。部分城市“泡沫”严重、库存高的三四城市可能还会经历半年至一年的调整时间。降息对楼市的作用其实有限，不要寄希望于一次降息就能带来市场逆转。新一届政府着眼于建立市场长效机制，指望政策上更大力度的救市是不现实的。房企要有打艰苦战的准备。房地产经过十多年的超高速发展，积累了很多问题，行业的健康发展需要多方面的政策多管齐下，才能取得较为明显的效果。这就像一个病人，除了吃药外还要保证营养和经常性的锻炼，只有强身健体才能延年益寿。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2014年第12期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com