客户：浙江大学继续教育学院海外合作培训中心。“浙江大学国际房地产班总裁高级研修班” 地点：浙江省 - 杭州 时间：2013/7/27 0:00:00 房地产行业逐渐走向一个寡头垄断的行业 2013年7月27、28日，知名房地产融资策划专家朱耿洲博士为“浙江大学国际房地产班总裁高级研修班”讲学时，就当前日显艰难的中小房地产企业如何提高融资能力与生存能力，发表了独到的见解，给出了精辟的破解之道。浙江地区各房地产开发企业、投资公司、金融机构等房地产相关领域的董事长、总裁、正副总经理等高级管理人员和政府城建系统主管领导干部100多人参加了学习。 “目前房地产行业逐渐走向一个寡头垄断的行业。而巨头下的中小房地产企业将生存艰难，有的甚至逐步退出房地产行业，未来3年内有30%左右的房企有可能被淘汰。因此，房企只有提高融资能力从而提高其生存能力！” 据《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，全国TOP10企业市场销售金额占全国为15.21%，较上年增加了2.45个百分点，面积从9.10%上升至9.85%！而据中国房协预计，未来3年内至少有30%房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家！“表明房地产行业集中度已越来越高，房地产行业逐渐走向一个寡头垄断的行业。房企融资能力将决定其生存能力！”朱耿洲博士在讲学中分析说。 房地产业务退潮或将涌现 朱耿洲博士指出，自实现严紧的房地产调控政策以来，多家非房地产主营的上市公司宣布退出房地产市场。而且由于下半年的融资窗口可能会进一步收紧，中小企业的融资成本会进一步上升，融资也将更为困难。而这对实力较为薄弱的中小房企或相关企业的房地产业务而言，脱离房地产市场的情景也就会不断上演。 ――7月上旬，在地产业摸打滚爬达七年之久的云南白药逃离了地产领域，其子公司云南白药置业有限公司的全部股权转让给四川蓝光和骏实业股份有限公司，转让价6.4亿元。 ――与此同时，上海新梅、万方地产、万好万家、绿景地产等企业在不同程度上剥离地产业务。 ――据不完全统计，在半年时间里，退出房地产业务的中小型房企或非主业房企超过6家。 ――A股市场也表现强劲。A股市场中的中小型房企也逐渐淡化房地产业务直至完全退出市场的则有20多家。 ――北京市住建委年初公布的数据显示，共288家房地产开发企业的资质被注销，其中266家房企因为资质证书有效期满但未申请延续。而非主营房地产业务的上市公司剥离房地产业务的企业为数更多。 朱博士认为：由于楼市调控可能还会更加严厉，企业又受限于地产业务亏损，以及现金流、融资渠道、去化速度、土地储备、竞争压力等问题，实力较为薄弱的中小房企或相关企业的房地产业务，还会继续脱离房地产市场。 多种融资模式可以借鉴 朱博士指出：以商业地产为例，多个企业的地产融资模式是可以参考与借鉴的。 1、商业地产龙头企业－万达模式：快速建设+自有资金+销（预）售回款+经营性抵押贷款+银行融资 据了解：万达用最少的资金、最快的建设速度，以销售商铺的模式快速回笼资金。万达资金来源包括企业自有资金、银行融资、预售回款，其中，预售回款占大头，基本可以回笼开发资金。 最近一年多，万达集团在国内保持每年约建设20个万达广场的节奏，同时连续签约和开工了5个万达文化旅游城，每个总投资额都在三四百亿元。万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。 资料显示，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。 银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。 2、越秀地产模式：开发+商业运营+资本运作 (REIT s－房地产投资信托基金) 据了解：越秀地产和越秀房托这两个平台的常态化互动，建立一个“开发+商业运营+资本运作”的模式。只要当商业地产项目回报率达到要求，就可以把项目注入房托，进行地产与金融结合，实现二次证券化。地产公司以此回笼资金，保证现金流顺畅；而优质的商业地产在出售后仍然由房托经营，越秀集团还可以继续享受资产升值和营运利润，从而让企业的资金和负债率得到有效控制，负债率下降，利润率自然提高，企业在香港股市的融资能力也能得到进一步提升。事实证明，越秀地产的REIT S的确很强大。 包括广州IFC、财富中心、财富天地广场等位于核心地段的优质商业项目，越秀地产目前共拥有总面积达300万平方米的优质商业地产项目，资产规模在港上市房企中排名第二。 3、凯德置地模式：国际化的私募基金+房地产投资信托(REIT s) 据了解：凯德置地以私募基金为项目开发提供资金支持，待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目同时退出。 凯德置地作为跨国企业，擅长做房地产金融，有一整套国际化的企业管理、项目开发模式，风险控制、信息披露规范准确。 早在2003年，嘉德置地就发起了“凯德置地中国住宅基金”私募基金，专门用于中国主要城市中高档住宅房地产项目开发。2005年，又成立了规模达4亿美元的“凯德中国发展基金”，专门用于在中国进行房地产投资，吸引了包括花旗集团在内的投资者。2012年，资金总额高达10亿美元的凯德商用中国发展基金Ⅲ也成功设立。目前凯德集团是亚洲最大的房地产基金管理者之一。集团旗下共管理六只房地产投资信托(REIT s)和17只私募基金，其中涉及中国业务的信托有2只，私募基金有12只。 4、华润模式：“都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂”。 据了解：从2004年开始，华润改变以往专注住宅地产的单一开发模式，开始探索以商业地产开发带动住宅销售的创新之路。目前，华润置地已形成清晰的商业地产架构，上述三种商业开发模式并举。 综合体模式体现了华润独特竞争力。成名作是深圳的华润中心，这个历时8年、总投资达60亿港元的项目，是深圳第一个也是至今最大最高端的综合体，在2009年卖出了深圳非别墅类住宅单价的新高。 50万平方米的华润万象城，汇集了L V、G U C C I、PR A D A、C A R T IE R等十多家国际一线品牌的旗舰店，不仅开创了深圳购物中心难以逾越的典范，也成为全国商业ShoppingM all的标本。现在，华润正将“万象城模式”复制到杭州、成都、大连等城市。 未来华润置地将每年新开1～2个持有型物业，通过稳定持续的租金收益，提高抵抗行业周期波动风险的能力，目标是5年后的商业物业占整体盈利比重的40% 5、住宅式开发：以返租的形式销售产权商铺，快速回笼资金。 据了解：这种“产权式销售、售后包租返租”的方式，易为资金不太雄厚的介入商业地产开发的公司所采用。 “产权式商铺，售后包租经营、返租年限5～10年、年净利润在8%以上”近几年，在住宅市场频繁受政策重压下，多家品牌房企改变昔日“以开发住宅为主”的策略，开始大规模地攻占商业地产市场，试图同分“一杯羹”。其中，在销售策略上，往往采取“以返租的形式销售产权商铺”，这被业内专家称为回笼资金最为快捷的方式。 对一个大型商业综合体而言，如果商铺几乎销售一空，对后期经营会有一定的影响。一般而言，商铺过半销售对商场后期经营有一定的风险，如果品牌商家有限，商场难成气候，人流量或许有限。但如果开发商具备较强的经营能力，引进多家品牌商家，对后期的经营则会有一定的保障。 “上述各种融资模式，有的可能容易复制，有的则不行，比如万达的模式，基本上属于“挖走人也挖不走模式”的那种融资与资本运作方式。而“产权式销售、售后包租返租”容易陷于融资的法律误区，且由于销售物业过多，对整体商厦失去品牌定位、不易管理、有市无价等问题。”朱博士表示说。“关键还是要找好合适自己的融资渠道。无论是住宅还是商业地产，将‘定位开发+管理经营+资本运作”融为一体，才是做房地产业的赢家之道。”