如何做好旅游地产规划和开发？——中国最好的旅游策划公司告诉你

            熊大寻旅游策划公司/文

熊大寻旅游策划公司认为：所谓旅游地产，就是旅游在前，地产在后，先把旅游做起来，生地成为熟地，房地产才有得做，没有旅游这个前提，地产就是空中楼阁。

旅游地产有两种情况，一种是依托著名景区，不用大做文章，直接开发度假别墅卖房。另一种是更普遍的情况，没有著名景区可依托，只能靠自己打造成著名旅游景点来炒热地块。这种情况占绝大多数，毕竟有名的景区太少而允许开发的地块更少。所以，旅游地产开发的主要问题是，如何在不成气候、没有知名度的看似青山绿水，实则人迹罕至的地方做出花样来，形成气候。这就是旅游地产开发的关键。

老板和投资商没玩过旅游和旅游地产，跟政府签约拿下地来，兴奋得不得了，一看那么大一片地都是自己的，有山有水有森林，跟大地主一样，比当年在市区招拍挂千辛万苦搞定巴掌大的土地好到哪里去了，怎么不高兴！好像一座金山就摆在了面前。当然，老板的玩法也很多，先圈资源慢慢玩，资产评估、资源整合、作价招股、打包甩卖、附属产业等等，但是我告诉你，玩得好是老板套地，玩不好是地套老板。玩不好不仅发不了财，还会把前半生的积蓄套进无底洞里去。

因为一届一政府一套打法，你占了那么多好的资源，如果打不出好牌来想慢慢玩你的资产运作组合拳，政府不会给你时间的，头几年项目做不热、打不响，换届了新领导要出牌，你把人家的好牌捏在手上又打不出好牌，这是典型的把着茅坑不拉屎，不出两届政府你就得出局。50年经营权和开发合同是没有用的，谁叫你打的主意是圈占资源而不是好好开发。

所以，这就回到主题上来了，怎么才能开发好旅游地产？

第一、              

要老老实实先把旅游景区做好。通常人们对旅游的理解是投资大、回收慢、风险高。这三点其实都是一个问题，就是用平庸的思路和常规的思路来开发景区，必然是这三个结果，平庸的思路决定了你开发的是一个平庸的景点，平庸意味着投资要大，因不平庸和常规，所以你就得多投入，多建景观和游玩设施，但不管你投多少建多少，就因为平庸和常规，一定没多少游客，自然收入低回报就慢了。投资大、回报慢，接下来的结果就是政府和下届政府及百姓对你很不满意，因为你玩不转，不能给这个城市带来人气，不能给这个城市带来知名度，更不能给领导提升政绩，反而让领导和城市面上无光。那你的风险就大了。只有老老实实把旅游做好、人气爆棚，你的下一步地产开发才有市场基础，你的资源运作的各种套路才有依据，这块资源你才能把得住几十年！否则一切都是做梦。你赔的不止是钱财，还有梦想和心血。

所以，旅游开发的三大问题其实归根结底就是一个问题：平庸的旅游策划和开发，一定是死路一条！

第二、              

要挑选行业第一高手来做旅游策划，用高超的创意和思路指导开发。说到底旅游就是要做震撼，没有震撼级、世界级的景观，你就缺乏持续发展的可能性，把旅游简单地理解为游山玩水的人是要付出代价的。一千多年前古人就在用亭台楼阁、寺庙碑刻的方式来开发旅游了，你今天还在用类似的方法不是还有活路吗？没有创意就没有生意，没有震撼就只有遗憾！不特别努力的动脑筋，超乎常人的动脑筋，你的项目根本没有活下去的资格。

老板动不了脑筋会想请旅游策划公司来帮忙，但中国90%的景区就是死在普通旅游策划公司手上的。因为他们不仅不能帮你动脑筋，甚至比你要懒许多，因为中国99%的旅游策划方案都是不动脑筋、到处抄袭的，你按他们的思路去开发，最后就是几亿几十亿的钱打水漂。

不是找旅游策划公司不对，而是要找中国第一名的旅游策划公司，只有这样你才能避免成为99%的牺牲品，而成为1%的幸运儿！

旅游景区不管大小，不管资源好坏，你只有一条路就是一定要震撼，一定要有世界级奇观！我们称之为核心景观和震撼性景观。这就是游客愿意到你这里来旅游的核心卖点和核心吸引物！没有震撼性景观，所有规划全是白做。什么是震撼性景观？江苏溧阳有一个天目湖，你能想到把“天目”两个字创意出一个震撼世人的景观来吗？现在有人把它创意出来了，叫做“中华天眼”，概念叫“看一眼，佑一生”，你非去看不可！连云港是西游记的故乡、亚洲水晶之乡、东海边的城市，你想到把东海龙宫创意出来吗？用当地的成本不高的建材水晶建起来，就叫“水晶宫”。湖北铁山区，因铁矿而生的城市，当地政府和邀请来的规划院只能想着搞大矿坑工业旅游，一年亏损两百万！你能想到把旁边要新建的体育馆外观改成世界第一“铁饭碗”吗？这些创意都是人们听说过，没见过，心中所想，现实没有，人人都想看，而且非看不可的震撼性景观。上述都是熊大寻旅游策划公司的创意作品，既符合当地历史文化，又紧紧抓住市场需求和人性弱点，建设成本也不高，怎么能不成功！

震撼级的旅游景观，不需要多，只要有一两个就足矣！13亿人一定会冲着这个景观来。非来不可，不来后悔！造价不高、投入不大，但却成为你赚钱的永动机和印钞机！

旅游景区开发95%的钱是投到了根本不吸引游客的项目上！这就是景区做不成功的主要原因之一。因为，旅游投资商和那些旅游策划公司根本就不知道要做震撼性景观和世界级奇观，只知道老师告诉过他要规划好大门、停车场、游客接待中心，要规划设计全国人都听说过、看到过的项目，做成千篇一律的项目，这不是等死就是找死。还有些旅游策划专家现在也学着我们搞些天马行空的“大创意”， 也是根本没有市场需求的。他们根本不知道我们花了十几年研究消费者，花了十几年做这个行业第一。我们要求我们在一个地方做了方案后，二十年内同行不敢接项目，因为我们会不计代价把创意做到极致！

第三、如何找到行业第一名的公司？怎么找？很简单，百度“旅游策划方案、旅游策划方案、旅游营销方案”看看，首先看能不能找到一家公司的众多案例，找得到就有了判断的依据，因为一个行业的第一高手一定有很多方案会被业界传颂和转发；第二是多看一家公司的五六个完整案例，如果每个都能让你兴奋起来，让你震撼佩服，那基本就靠谱了。最后一定再看看这家公司的网站，强化你的兴奋和震撼，最后拍板。现代人连老头老太太都会在家用百度搜索找专家看病了，我们的领导干部和老板还在搞招标投比赛，养活混饭的公司，耽误重大的项目，实在不应该。最后招标来的方案99%绝对超不过当地旅游局长的思路！你请旅游局长吃个饭就搞懂了，还花那么多钱干嘛！这个行业的标杆公司几乎懂旅游策划的专业人士都知道，大家时时都在向其偷学，问几个老旅游人士和在旅游局呆过两年的人也是个办法。

中国旅游策划第一品牌——熊大寻旅游策划公司www.xiongdaxun.com

熊大寻：

* 中国十大策划人第一名，策划最高奖“金钥匙”持有者

* 被第三届中国策划大会授予“中国策划新一代掌门人”称号

* 中国策划20年十大策划专家

* 《风光》报道“中国城市及旅游策划导师”

* 《羊城晚报》报道：“中国策划第三阶段的代表人”

* 《经营者》报道：“中国商业模式策划开创者”；“中国策划少帅”

* 《新营销.城市黄页》报道：“中国策划界第一怪杰”

* 策划大理、遵义获“中国策划金奖”

* 著作《拳打策划，脚踢广告》、《江山入划》、《谁在策划旅游》

策划成果：

（一）、城市及旅游案例：

策划大理：“风花雪月”城市形象口号提出者，从2002年为分水岭，2002年以后大理游客总数上升到500多万人，几乎翻了一倍！实现引资32亿元！本案获中国策划金奖.大理市杨晖副市长：“熊大寻的策划为我们头脑注入核动力”

策划香格里拉：《大香格里拉战略策划报告》经过上报国务院，到2003年，年财政仅5000多万元的迪庆获各种财政拔款及贷款4.2亿元，2003年、2004年成为香格里拉县城镇开发年，机场两次扩建，城市功能完善，大香格里拉门户、中心和客厅的事实形成。

策划昆明:对昆明国际旅游节“狂欢之都”的定位及昆明“天天是春节”、“天天都是旅游节”的策划成为云南省旅游二次创业的标志性起点。

策划南岳衡山：曹时桂局长兴奋地说：“湖南有5000人每天都在思考衡山的定位，一直悬而未解，没想到你刚到衡山一天就完美解决了！”

策划井冈山：被戴诗鹏董事长称为：“20分钟挽救了2个亿的投资”

策划遵义：遵义市市长慕德贵及规划局张继勇局长：“与我们合作过的策划大师不少，脸红过的也不少，唯一能征服四套班子所有人的只有熊大寻的方案，后面我们将请同济大学和中科院，按照熊大寻策划机构的策划来进行规划。”

策划石屏：短短半年炒热石屏县，半年游客增加四倍！以“海菜腔，烟盒舞，花腰歌舞甲天下！”打造“中国原生态歌舞之乡”，形成了轰动全国文化旅游产业的“石屏现象”。石屏县建设局局长：“熊大寻给我们的‘清泉石上流’这个定位，可以用一千年！”

策划江川：江川县领导评价：“我们在江川30年，不如熊大寻来3天！”其旅游局及文化局两位局长皆用“十分叹服！”四个字评价熊大寻对江川的策划。

策划姚安：姚安县李书记：“熊大寻为我们做的策划：中国顶尖！无懈可击！”

李副县长：“熊大寻的策划太牛了！把姚安策划到了极致！”

策划骆马湖：宿迁市缪市长：“熊大寻的策划方案我连看了三遍！我相信宿迁会因为熊大寻而闻名中外。”

策划桂平：桂平市原旅游局董局长：“听了熊老师的策划汇报，我很震撼，我在旅游局八年从未听过如此高远的策划。”桂平市刘副市长：“我非常敬佩熊大寻的才华！相信我们很快就能按照他的方案实现桂平旅游腾飞。”

策划无锡梅里古都：尤镇长：“熊大寻为梅里古都做的策划，只能用两个字来形容就是‘震撼’。”

策划陕西勉县：县委王书记：“我做了十年的领导，看了无数的策划、规划方案，没有一个能达到我的思想水平，只有今天，我服了。要是能早十年认识熊教授，勉县的旅游就不是今天这个样子了，熊教授的策划太震撼了！”

策划浙江宁海县：县委王书记：“熊教授的策划方案非常有创意，非常有操作性，我非常欣赏。”

策划四川射洪县：遂宁市委书记：“熊大寻策划的中国白酒第一镇项目，要作为市里的特别重大项目来实施。”县委王县长：“熊大寻的策划方案非常震撼！在场的200多位领导干部每个人都拍手叫好。”

策划四川兴文县：县领导总结：“熊大寻策划机构发现的几个震撼性的奇景，是我们看了几百遍也没有看出来的！”

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